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miércoles, 25 de septiembre de 2013

La Abogacía presenta al Ministerio de Economía sus alegaciones a la Ley de Servicios y Colegios Profesionales

Dentro del plazo de audiencia concedido por el Ministerio de Economía y Competitivad el pasado 5 de septiembre, el Consejo General de la Abogacía Española ha presentado el lunes 23 de septiembre sus alegaciones y observaciones al anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales, que fue aprobado por el Consejo de Ministros el pasado 2 de agosto.

Fuente:Legal Today 

¿Qué es salvar el voto en comunidad de propietarios? Jurisprudencia


Roj: STS 3127/2013
Id Cendoj: 28079119912013100017

Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil Sede: Madrid
Sección: 991
No de Recurso: 1523/2009

No de Resolución: 242/2013 Procedimiento: CIVIL
Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA

"El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo. Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La sentencia de 16 de diciembre de 2008 , declara, entre otras cosas, que "no se modifica el artículo 18 LPH , en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo". Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de "salvar el voto", que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan ("asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo"), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido "
Se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: la expresión "hubieren salvado su voto", del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.

Con esta sentencia se intento crear un precedente en lo que refiere a dicha temática pues con anterioridad existían  diferentes criterios de las diferentes audiencias, las cuales algunas interpretaban que aquellos comuneros que votasen en contra de un acuerdo no estaban legitimados para poder impugnar por no haber salvado el voto.




lunes, 16 de septiembre de 2013

Diferencia entre couta de propiedad y cuota comunidad

Cuando el dueño único de un edificio (ya sea el promotor, constructor ...) decide dividirlo en distintos pisos y venderlos, asigna a cada uno de ellos un coeficiente de la propiedad total que sería el 100%. Por ejemplo, si un local tiene asignado el 15%, el resto de los pisos y locales suman el 85% restante, y en total habrá un 100% . Estos porcentajes están referidos a los metros que efectivamente tiene cada propiedad del total de los metros del edificio.
Ahora bien, la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, es un concepto ligéramente diferente y que la mayoría de la gente tiende a confundir con el coeficiente de propiedad. La LPH en ningún momento habla de coeficiente de propiedad y sí de cuota de participación. Si volvemos al ejemplo anterior, un local que tiene un coeficiente del 15% del total de los metros del edificio, podríamos decir que no contribuye a los gastos del edificio en un 15% pues posíblemente nunca usará el ascensor por ejemplo, o nunca hará uso de la luz de la escalera, ..es decir, si nos fijamos en el art 5 de la LPH, "En el mismo título (sic) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por Laudo o Resolución Judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes” Es decir, la ley prevée que la cuota de participación no solo se refiera a los metros útiles (coeficiente de propiedad), sino a otros parámetros, entre ellos el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los elementos comunes. Es decir, existe una diferencia entre coeficiente de propiedad y cuota de participación.
Los criterios para determinar uno y otro son claramente distintos.
Coeficiente de propiedad: Se toma como criterio objetivo el púramente técnico arquitectónico, los metros, y por tanto a cada piso le corresponderá un coeficiente, invariable, desde el principio, y dado por en elemento externo, el promotor, o el vendedor antes de iniciar la venta por pisos.
Cuota de participación: Lo conforman elementos subjetivos y circunstancias particulares, como su emplazamiento, situación, uso que se presume que efectuará de los elementos comunes, y también los metros útiles (circunstancias particulares). Su determinación se ha de establecer por la JUNTA DE PROPIETARIOS por UNANIMIDAD, y en cualquier momento que sea debidamente convocada al efecto.
(véase entre otras, la sentencia del Supremo al respecto, STS 28-12-84: ...el título constitutivo que en forma unilateral otorgó al promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestión del régimen de propiedad horizontal... aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables... cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a la doctrina reiterada de esta Sala (2-3-89, 2-2-91, 22-12-93, 22-3-94, 9-11-94)

Fuentehttp://apuntesdepropiedadhorizontal.blogspot.com.es/2010/01/la-cuota-de-participacion.html





lunes, 9 de septiembre de 2013

Procedimiento monitorio en comunidad de propietarios




La ley de propiedad Horizontal en su artículo 21 nos describe de manera algo escueta los pasos que debemos seguir si estamos interesados en reclamar una deuda contraída por un vecino moroso, no obstante existen algunos matices que no se nombran en dicha normativa y que  se deben tener en cuenta.
Por un lado en el proceso monitorio se intentara cobrar una deuda dineraria, que debe cumplir una serie de requisitos:

  1. Liquida
  2. Determinada
  3. Vencidas
  4. Exigibles
La ley de enjuiciamiento civil da la posibilidad de reclamar sin asistencia de abogado y procurador siempre que la cuantía no supere los 2000 euros y no exista una oposición, a la hora que  tengamos que emprender acciones judiciales tenemos que realizar unos tramites previos los cuales son de suma importancia y sin los mismos nuestra demanda podría no prosperar.

  • Celebración de junta correctamente convocada donde se liquida la deuda del comunero en cuestión y donde se autoriza al presidente o administrador a exigirla judicialmente.
  • La comunicación de dicho acuerdo se hará por escrito siguiendo los criterios de notificación que utiliza la ley de propiedad horizontal en su artículo 9, deberá ir firmada por el secretario con el visto bueno del presidente
  • Si el deudor no paga en el plazo de 3 días  desde que notificó el acuerdo el secretario debe emitir un certificado de dicho acuerdo y de la cantidad debida con el visto bueno del presidente.
LA PETICIÓN INICIAL
Para iniciar un Proceso Monitorio para la reclamación de deudas por impago de gastos comunes, una vez cumplidos los trámites antes citados, se ha de presentar por escrito una petición inicial, pudiendo utilizar al efecto los impresos o formularios normalizados que se encuentran a su disposición en los Juzgados o que puede descargar de la página Web del Consejo General del Poder Judicial para facilitarle dicha labor.
En la petición inicial ha de hacer constar:
1. Los datos de identificación de la comunidad de propietarios y de la persona que la presenta en su nombre, ya sea el presidente/a o el administrador/a, así como el/los domicilio/s a efectos de notificación. Es muy importante que aporte también el número de teléfono y/o una dirección de correo electrónico, ya que estos datos permiten que las comunicaciones sean más ágiles.
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  1. Los datos personales y demás circunstancias de la/s persona/s deudora/s, así como el/los domicilio/s que haya/n designado a efectos de notificaciones y citaciones relacionadas con la comunidad, el del piso o local que sea de su propiedad en la comunidad, o aquél en el que resida/n o pueda/n ser hallada/s. Como en el apartado anterior, será muy útil que aporte también los teléfonos y/o direcciones de correo electrónico.
    En este sentido, la petición inicial puede dirigirse, además de contra el/la actual propietario/a de la vivienda o local, contra su anterior propietario/a, cuando éste deba responder del pago de la deuda conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, también se puede dirigir la reclamación contra el/la titular que aparezca en el Registro de la Propiedad. En todos estos casos podrá formularse la petición contra cualquiera de los obligados al pago o contra todos ellos conjuntamente.
  2. De forma breve, los hechos que han originado la deuda.
  3. La cuantía de la deuda que haya sido aprobada por la Junta de Propietarios y que consta en la certificación, así como, si se ha realizado un requerimiento previo de pago que conste documentalmente, el importe de tales gastos.
    DOCUMENTOS
Junto con la petición inicial deberá acompañar los siguientes documentos:
1. Certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda y su impago, que deberá confeccionar quien actúe como secretario/a de la misma, con el visto bueno del presidente/a.
2. Documento acreditativo de la notificación al deudor del acuerdo que aprueba la liquidación de la deuda.
3. Documento que acredite la condición de presidente/a o administrador/a de la Comunidad y la autorización para formular la reclamación.
4. Justificantes de los gastos ocasionados por el previo requerimiento de pago (Correos, Notario, etc.), si se hubiere realizado, así como del documento acreditativo de haberse practicado.
Si se trata de documentos privados, deberá presentarlos por original o mediante copia autenticada por funcionario/a competente. Si sólo dispone de copia simple, podrá presentar ésta, que surtirá los mismos efectos que el original, siempre que su validez no se cuestione por las otras partes.
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COPIAS
Junto con la petición inicial habrá de presentar tantas copias de la misma y de los documentos como personas contra las que se haya dirigido la reclamación.
PAGO DE TASAS
Si la cantidad que reclama es superior a 2.000 euros, al presentar la petición inicial de Proceso Monitorio deberá acompañar el ejemplar para la Administración de Justicia del modelo 696 (tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil) con el ingreso debidamente validado y, en su caso, el justificante de pago del mismo, el cual puede rellenar y, en su caso, presentar e imprimir a través del portal de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en Internet (www.agenciatributaria.es) o bien directamente en la dirección electrónica https://www.agenciatributaria.gob.es.
Si no acompaña dicho justificante, el/la Secretario/a judicial le requerirá para que dentro de un plazo lo aporte, no dando curso a la petición inicial hasta que tal omisión se subsane. Si no aportase el justificante en el plazo concedido, se podrá dar lugar a la preclusión del acto procesal y a la consiguiente continuación o finalización del procedimiento, según proceda.
LUGAR Y ÓRGANO DE PRESENTACIÓN DEL PROCESO MONITORIO
La petición inicial de Proceso Monitorio deberá presentarla en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se halle la finca, o en el del domicilio o residencia de la persona deudora o, si no se conociera, en el del lugar donde pudiera ser localizada, a elección de la comunidad de propietarios.
TRAMITACIÓN DEL PROCESO MONITORIO
Presentada la petición inicial, junto con los documentos establecidos para este tipo de procedimiento, el Juzgado, si estima que concurren los requisitos legales, acordará requerir de pago a la persona deudora para que, en el plazo de veinte días, pague o, comparezca ante aquél y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
No obstante, si de la documentación aportada con la petición el Juzgado entiende que la cantidad que reclama no es correcta, puede plantearle que, en un plazo no superior a diez días, acepte o rechace que se requiera al deudor por un importe inferior al inicialmente solicitado que le especificará. En caso de aceptar, podrá solicitar a la Agencia Tributaria la rectificación de la autoliquidación presentada en concepto de tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional y, en su caso, que se le devuelva la parte de la cuota tributaria pagada en exceso, de conformidad con lo previsto en la normativa reguladora de las devoluciones de ingresos indebidos de naturaleza tributaria. Si no envía ninguna respuesta o la misma es de rechazo a que el requerimiento al deudor se haga por importe
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inferior al reclamado en su petición, se le tendrá por desistido, archivándose el procedimiento.
Asimismo, si el requerimiento de pago al deudor resulta infructuoso en el/los domicilio/s, residencia o lugar donde pudiera ser hallado que haya indicado en su petición o en otros en que se haya podido intentar tras realizar el Juzgado las correspondientes averiguaciones sobre su domicilio o residencia, o cuando resulte que el mismo es localizado en otro partido judicial, el Juzgado dictará una resolución dando por terminado el proceso, pudiendo en ese caso presentar una nueva solicitud ante el Juzgado competente.
Una vez practicado el requerimiento, dentro del plazo de veinte días, puede ocurrir:
  •   Que la persona deudora abone la deuda, debiendo acreditarlo ante el Juzgado, en cuyo caso se acordará el archivo de las actuaciones, entregándole a la persona peticionaria el importe de la deuda si se hubiese consignado en la cuenta del Juzgado.
  •   Que la persona deudora no pague ni comparezca dando razones por escrito para no pagar. En este supuesto el/la Secretario/a Judicial dictará un decreto que finaliza el proceso monitorio y del que se da traslado a la persona acreedora para que solicite el despacho de la ejecución para el pago de la deuda y de sus intereses, bastando para ello la mera solicitud. Si la deuda es superior a 2.000 euros, la persona solicitante precisará obligatoriamente los servicios de abogado/a y procurador/a para los trámites de la ejecución. Si es inferior a esta cantidad, puede consultar la información que se facilita en el folleto sobre el Juicio Verbal, ya que los trámites de la ejecución son muy similares.
    Que la persona deudora se oponga por escrito al pago. En este caso hay que distinguir, a su vez, dos posibilidades:
    •   Si la deuda reclamada no supera los 6.000 euros, se les citará para un Juicio Verbal, al que deberán acudir con las pruebas que estimen oportunas (para más información consulte el folleto del Juicio Verbal). Tanto para el escrito de oposición de la persona deudora como para la asistencia a este juicio es obligatorio contar con abogado/a y procurador/a, si la reclamación excede de 2.000 euros.
    •   Si la cantidad reclamada excede de 6.000, el/la Secretario/a Judicial le dará el plazo de un mes para que, si lo desea, presente una demanda de Juicio Ordinario en reclamación de la deuda. También en este supuesto es obligatorio estar asistido de abogado/a y procurador/a.
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En este supuesto se descontará de la tasa que tenga que abonar para interponer la demanda de Juicio Ordinario la cantidad ya abonada en el Proceso Monitorio.
Si no presenta la demanda, se dará fin a las actuaciones y deberá afrontar las costas ocasionadas a la persona deudora (honorarios de abogado/a y procurador/a, etc.).
En caso de oposición al pago, tanto si se supera o no la cantidad de 6.000 euros, la Comunidad de Propietarios podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de la persona deudora, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, acordándolo el Juzgado en todo caso sin necesidad de prestar caución, si bien el deudor podrá levantar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.