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jueves, 28 de agosto de 2014

Resolución de 5 de octubre de 2012 (SP/SENT/698859). Arrendamiento de elementos comunes

En toda Propiedad Horizontal confluyen la existencia de elementos privativos susceptibles de propiedad separada y elementos comunes, objeto de copropiedad especial de todos los titulares de elementos privativos. Los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, por ello, deben cumplir los requisitos de descripción establecidos en la legislación hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Ya hemos visto que tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen que los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por ello, tales elementos comunes no requieren una descripción individualizada o específica (cfr. art. 396 del Código Civil).
También se admite de forma generalizada por los autores y Tribunales el hecho de que ciertos elementos comunes pueden ser de uso exclusivo, como sucede en el presente supuesto. Partiendo de admitir dicha figura, lo que se discute es, si como exige el registrador, para hacer constar en el Registro tal derecho de uso exclusivo, es preciso que la existencia del mismo esté previamente indicada en la inscripción o si basta con la descripción que del mismo se hace en el documento presentado a inscripción, y aquella exigencia ha de ser rechazada.
Si bien es cierto que en el caso planteado concurre la circunstancia de que no se ha otorgado título de Propiedad Horizontal, la DGRN entiende aplicable el régimen especial previsto en esta Ley y aplica el mismo criterio que si se hubiera constituido, cual es que no puede exigirse la descripción pormenorizada de los elementos comunes ni siquiera, como en el caso examinado, cuando sobre ellos exista un derecho de uso exclusivo.


miércoles, 27 de agosto de 2014

La Comunidad no es responsable de los daños causados por culpa in eligendo o in vigilando durante la ejecución de la obra en elementos comunes encargada a una empresa y un técnico cualificado

AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 210/2013, de 25 de marzo

En el Acta de Junta General Extraordinaria de la Comunidad de 5 de abril de 2010 se aprobó en el punto 2 la realización de obras extraordinarias de cambio de cubierta y pintura de la fachada norte del edificio. Se acordó asimismo crear una comisión de vecinos para la elección del presupuesto y el seguimiento de las obras, pero se precisaron las concretas funciones de dicha comisión, que eran: estudiar las diferentes ofertas y decidir la que va a ejecutar las obras, el nombramiento de técnicos para la tramitación de licencias, asesoramiento y seguimiento de las obras y el estudio de las ofertas para la contratación de una nueva póliza de seguro por parte de la Comunidad. Por lo tanto, el seguimiento de las obras se delegó en el técnico contratado, no apreciándose entonces responsabilidad civil alguna imputable a la Comunidad demandada por "culpa in eligendo", ya que se contrató para la ejecución de los trabajos a empresa y técnico cualificados, ni "culpa in vigilando", ya que no se reservó la demandada ninguna tarea de supervisión o control. En este sentido la STS Sala 1ª, de 13 de mayo de 2005 , con cita de las SSTS Sala 1ª, de 8 de mayo de 1999 y 20 de septiembre de 1997, afirma que "El Tribunal Supremo establece que cuando el elemento fáctico indica un dueño de una obra que encargó a personal especializado y cualificado profesionalmente con suficientes conocimientos para un ejercicio normalmente correcto de la "lex artis" y para la realización de unas determinadas operaciones, desentendiéndose dicho dueño de como se efectuaron prácticamente las mismas, no se puede entonces olvidar que doctrina de esta Sala ha establecido que la cesación de responsabilidad establecida en el último párrafo del artículo 1903 del Código Civil , parte de la base de la no existencia de una relación jerárquica o de dependencia entre el ejecutor causante del daño y la empresa, y así se proclama en la sentencia de 11 de junio de 1998 , que recoge lo dispuesto en la de 7 de noviembre de 1985 , entre otras muchas más (Sentencia de 18 de julio de 2002 )".

jueves, 21 de agosto de 2014

Actuación propietario individual por actividades molestas sin acuerdo de la Junta

En primer lugar, habrá de poder probarse que en el piso se desarrollan alguna de las actividades contempladas en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues el hecho de que residan varias personas o que vayan de visita muchas desconocidas, no es motivo alguno para intervenir la Comunidad. El criterio mantenido por SEPIN, es que las exigencias del art. 7.2, acuerdo de la Junta y requerimiento del Presidente, son necesarias para conseguir la privación del piso o resolución contrato de arrendamiento, supuestos que no cabe que se soliciten por un solo propietario. No obstante, somos partidarios de que, en base a dicho precepto así como al 9.1.a) «uso adecuado» del piso o local, cualquier comunero pueda, ante la pasividad de la Comunidad, pedir judicialmente el cese de estos hechos siempre que se acredite que realmente son molestos, peligrosos, etc. Pero eso no impedirá que el propietario del piso donde se llevan a cabo este tipo de actividades vuelva a arrendar, aparte de que no cabe que sea condenado a que no lo haga a estudiantes, inmigrantes, etc.


Fuente Sepin
Web despacho

martes, 19 de agosto de 2014

Hacienda mantiene en el 60% la reducción en el IRPF para el alquiler de vivienda

Hacienda ha elevado al 60% el porcentaje de reducción en el IRPF de los rendimientos de capital inmobiliario derivados del arrendamiento de vivienda,frente al 50 % contenido en el anteproyecto de ley de la reforma fiscal, según han asegurado a Efe fuentes del citado ministerio.

Este porcentaje del 60%, aplicable a los arrendadores, es el que está vigente con carácter general, que asciende al 100% si el inquilino es menor de 30 años. El anteproyecto unificaba la reducción del 50% para ambos casos, porcentaje que Hacienda eleva ahora al 60%.

Sí se mantiene la desaparición de la deducción por alquiler de vivienda habitual para inquilinos, salvo para los contratos anteriores a 2015.
Se trata de la quinta novedad -respecto al anteproyecto- que se ha conocido estos días y que se incluirá en la reforma fiscal que se aprobará el próximo viernes en el último consejo de ministros antes del verano.

Así, el ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, anunció en Sevilla que el Gobierno elevará el umbral exento de indemnización por despido hasta 180.000 euros, lo que supondrá que el 99,9% de los afectados por este supuesto no tendrá que tributar.

El anteproyecto de ley declaraba exentas las indemnizaciones que no superaran los 2.000 euros por año trabajado, situación por la que quedaba fuera de esta obligación el 79% de las indemnizaciones por despido. También anunció la mejora del aprovechamiento de la reserva de capitalización en el impuesto sobre sociedades.

Se establece como novedad que el límite a la compensación de las bases imponibles negativas en este impuesto se calculará sobre la base imponible existente antes de aplicar la nueva reserva de capitalización. Esto hará posible ampliar el aprovechamiento de este incentivo fiscal al ahorro, que permite a las empresas destinar un 10% de sus beneficios a la citada reserva de capitalización, que no tributará.

Por su parte, el secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferre, explicó que los contribuyentes mayores de 65 años no tributarán por las plusvalíasrecibidas por ventas de cualquier tipo de activo, sean inmuebles, acciones o similares, siempre que dicha renta sea utilizada para asegurar un complemento a la pensión.

Asimismo, también avanzó que el proyecto incorporará otra novedad que es la rebaja de la exigencia del tiempo de permanencia de los planes individuales de ahorro sistemático de 10 a 5 años, ya que el Ejecutivo ha comprobado que dichos planes están creciendo y "merece la pena seguir potenciándolos". 

Web despacho

lunes, 18 de agosto de 2014

Al haber sido por causa del vecino deudor la falta de notificación, pues se negó a recoger el telegrama que se le remitió, se dan por cumplidos los requisitos para poder solicitar el pago de la suma debida

AP Castellón, Sec. 1.ª, 71/2004, de 26 de febrero


EXTRACTOS
Al haber sido por causa del vecino deudor la falta de notificación, pues se negó a recoger el telegrama que se le remitió, se dan por cumplidos los requisitos para poder solicitar el pago de la suma debida
"... Ahora bien, la verdadera cuestión que se plantea en esta alzada atiende al hecho de que el telegrama certificado con acuse de recibo remitido por la Comunidad de Propietarios no fue finalmente entregado, pues en el Aviso de servicio devuelto por Correos (F. 20) se hizo constar "No entregado, casa cerrada. Enviado aviso postal. Sin pasar a recogerlo". Sin embargo, es claro que la Comunidad de Propietarios demandante intentó la notificación del acuerdo liquidatorio en el domicilio facilitado por la mercantil propietaria de los garages 6 y 8 -al margen de su eventual comunicación usual como al resto de vecinos- y utilizó uno de los medios de notificación que, como antes hemos expresado, permiten dejar constancia de su recepción y del contenido de lo remitido, no obstante ello, fue la decisión de la mercantil propietaria de no querer recoger el telegrama el que motivó su falta de entrega, y ello no puede tener la consecuencia jurídica afirmada por el Juzgador de instancia, pues la decisión de que no querer recibir el telegrama que contenía la notificación por parte de la mercantil propietaria no hace perder a éste su carácter recepticio cuando se ha intentado en forma legal y depende su recepción tan sólo de la decisión del destinatario, principio denominado por la doctrina como de "autorresponsabilidad" o necesidad de soportar las consecuencias de la acción realizada por aquél que la ejecuto -también aplicado en lasnotificaciones de saldo deudor conforme al artículo 1435 último párrafo de la LEC-1881 y artículo 573.1.3º de la LEC-2000 -. ..."


Fuente Sepin

viernes, 15 de agosto de 2014

¿Cuando nace la obligación de indemnizar?

 La indemnización como obligación
El principio elemental que preside la regulación de la responsabilidad extracontractual es el de que la víctima de un daño debe quedar indemne de las consecuencias que éste produce. Por tanto, de la producción del perjuicio nace una obligación jurídica de indemnizar, tal como se establece en los arts. 1089 y 1093 C.C.
 A partir del momento en que esta obligación nace en el mundo del derecho, tendrá, como todas, un acreedor y un deudor: el acreedor es la víctima del daño, quien lo ha sufrido en su persona o en su patrimonio; el deudor es aquel que lo ha producido con su conducta. Este elemental esquema conduce a una primera y evidente conclusión: en el derecho de daños se estudia preferentemente cómo surge la obligación de reparar; cuando ésta ha surgido por concurrir las circunstancias propias de esta fuente de las obligaciones, la relación obligatoria creada se rige por las normas generales establecidas en el Código Civil a partir del art. 1094 C.c., aunque con las matizaciones derivadas de la fuente que determina el nacimiento de la obligación en el mundo del derecho.
La anterior afirmación debe matizarse porque es ya sabido que no todas las obligaciones tienen las mismas características ni, por tanto, el mismo objeto. El objeto de la obligación de indemnizar es conseguir la total indemnidad de la víctima del daño (STS 13 abril 1987); ésta por tanto, es acreedora de una reparación, con las características que se verán a continuación, cuyo objeto no consiste en propiciar su enriquecimiento a costa del dañante, sino retornar su patrimonio a la situación anterior a la producción del daño. Se entiende, por tanto, que la acción  del responsable-deudor ha provocado un perjuicio, que el perjudicado-acreedor no tiene la obligación de soportar y por ello, como acreedor, tiene derecho a obtener la reparación que evite la disminución de sus bienes, ya sean estos personales, ya lo sean patrimoniales.
De las anteriores justificaciones debe deducirse que la reparación del daño en que consiste la obligación derivada de  acción  u omisión del agente no tiene un objeto predeterminado en la ley: depende de cuál sea el daño producido, así deberá ser la indemnización acordada.

fuente: tirant

jueves, 14 de agosto de 2014

Diferencias entre responsabilidad contractual y extracontractual

 La distinción entre la responsabilidad contractual y la delictual
Se ha dicho ya que uno de los significados de la expresión responsabilidad se produce cuando afecta a las consecuencias derivadas del incumplimiento de un contrato que ligaba a las partes . Deben fijarse, por tanto, algunos criterios que permitan distinguir ambos tipos de responsabilidad.
 La distinción entre responsabilidad contractual y extracontractual
Cuando se produce el incumplimiento de una obligación derivada de un contrato, existe la necesidad de exigir el cumplimiento de un interés individual, el del acreedor, que puede pedir al deudor incumplidor el resarcimiento de los perjuicios que el incumplimiento le ocasionó. Existe, por tanto, un deber previamente pactado, existe una relación jurídica previa y el sistema de responsabilidad derivado del contrato tiene como finalidad asegurar al perjudicado el beneficio que se buscó con la obligación pactada (SSTS 9 marzo 1983 y 10 junio 1991).
En cambio, el sistema de responsabilidad extracontractual sólo se refiere a la compensación de lesiones producidas por acciones u omisiones no debidas. En el primer caso, el interés protegido es el del contrato; en el segundo, existen muchos intereses protegidos, los que tienden a asegurar el resarcimiento de daños en las personas y en las cosas.
La distinción entre estos distintos ámbitos de responsabilidad se basa en los intereses protegidos por cada uno de los sistemas.
La razón de la distinción es de orden práctico, puesto que el plazo de prescripción de las acciones es distintos: quince años, si se trata de responsabilidad derivada de contrato (art. 1964 C.C.), y un año, en la extracontractual (art. 1968-2 C.C.). Además, hay que tener en cuenta los temas de la aplicación de la solidaridad en la pluralidad de responsables en la responsabilidad extracontractual, que no se produce en la civil; las cláusulas de exoneración de responsabilidad y los problemas de responsabilidad por auxiliares en el cumplimiento de la obligación derivada de contrato, etc.
Por ello, el problema se plantea en torno a la posibilidad o no de acumular las acciones en aquellos casos en que la frontera no aparezca de forma nítida, que debe resolverse en favor de la tesis de la acumulación. A no ser que aparezca clara la distinción.

Fuente tirant.

lunes, 11 de agosto de 2014

Negativa de paso por los propietarios cuando es preciso para llevar a cabo reparaciones necesarias

Hay que realizar unas actuaciones de fijación del aplacado en la fachada, como consecuencia de una reclamación a la constructora, el problema es que algunos propietarios se niegan a dejar pasar por su vivienda, lo que es necesario para estas obras.
Pues bien, evidentemente, la Comunidad debe requerirles fehacientemente para que dejen paso para hacer las obras necesarias desde su piso (sin que afecte a elementos privativos), pues así lo establece el art. 9.1 c) y d) de la Ley de Propiedad Horizontal.
La pregunta base de la consulta es ¿qué pasaría si no se hace la obra de fijación de aplacado de la fachada y hay algún desprendimiento por esta causa y se producen daños a terceros? Nuestro criterio es que, al tratarse de un elemento común, el responsable ante esos terceros será siempre la Comunidad, sin perjuicio de que, luego, acreditando la actuación negativa de esos propietarios y que la causa es consecuencia de esta, se pueda repetir contra dichos comuneros.
Consideramos que lo mejor es que se haga una Junta acordando estas obras y, si persiste la negativa, acudir al juicio ordinario correspondiente para que el Juez obligue a abrir los pisos y permitir las obras necesarias, conforme a los preceptos antes mencionados. Incluso sería posible y conveniente que en el mismo se pidieran medidas provisionales al respecto, acreditando la urgencia, aunque la respuesta judicial a este respecto es siempre bastante limitada.
Fuente sepin



Es necesario el consentimiento del propietario afectado por la instalación de una antena de telefonía móvil encima de su vivienda

AP Barcelona, Sec. 16.ª, 609/2007, de 14 de diciembre


EXTRACTOS
Es necesario el consentimiento del propietario afectado por la instalación de una antena de telefonía móvil encima de su vivienda
"... nos parece evidente que de alguna manera a la luz de la anterior consideración se ha de analizar la alegada condición de la demandante de propietaria "directamente" afectada, a los fines de ser precisa su autorización para la validez del acuerdo de constante referencia de conformidad con lo dispuesto en el último inciso del párrafo II de la norma 1ª del 17 LPH. Condición que no cabe sino reconocer a la Sra. Remedios pues, aunque es desde luego difícil establecer el límite, parece obvio que si algún comunero resulta afectado de forma directa es el titular de la vivienda situada inmediatamente debajo de las instalaciones de telefonía en cuestión. Porque, con independencia de que la que nos ocupa reúna todos los requisitos reglamentariamente establecidos, es innegable la controversia científica y social que ha suscitado el tema de los posibles efectos nocivos sobre la salud de las ondas emitidas por las estaciones de telefonía móvil y aquella circunstancia ha de influir, además, si no en el demérito del departamento, sí al menos en la reducción (mayor o menor pero reducción al fin) del mercado de compra por la inevitable retracción de una parte de los posibles adquirentes. Se confirmará en consecuencia la sentencia apelada. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: En virtud de lo expuesto y VISTOS los preceptos legales citados, los invocados por la parte actora y los demás de petinente aplicacion al caso de autos, debo ESTIMAR y ESTIMO íntegramente la demanda presentada por el procurador Raul Gonzalez Gonzalez a instancia de Doña Remedios defendida por el letrado Don Migual Pie Magri contra la Comunidad de Propietarios de la calle RAMBLA000 nº NUM000 de Barcelona, y en consecuencia acuerdo declarar la nulidad, quedando por ello sin efecto, del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada celebrada el 11-2-2005 (punto 2 del acta) relativo al consentimiento de la comunidad para la firma de un contrato con Telefonica Moviles cuyo objeto es la cesion en arriendo de parte de la cubierta del edificio para la instalación de una estación base de telefonía móvil./ No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas del litigio.".
SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria oponiéndose la parte actora, y por la codemandada Telefónica Moviles España, S.A. se impugnó la sentencia; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de octubre de 2007.
CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Ante todo, hemos de declarar la inadmisibilidad de la impugnación que, frente a la sentencia de primera instancia, formalizó la entidad Telefónica Móviles España SA. Porque, según tiene declarado esta Sala, la impugnación -antigua adhesión a la apelación- está reservada para aquel litigante que, habiendo resultado perjudicado por la sentencia de primera instancia, no la impugnó directamente sino que se decide a hacerlo ante la eventualidad de sufrir un perjuicio mayor a causa del recurso de la contraparte. El actual art. 461-1 LEC no confiere, en efecto, un nuevo plazo para apelar la sentencia. Como se deduce de los términos de sus antecedentes inmediatos (los arts. 848, 849-II y 858 LEC/1881 dan por sentado que "los extremos de la sentencia a que se refiera la adhesión del apelado" son distintos de aquellos sobre los que versa el recurso directo del apelante) sólo incumbe esta posibilidad tardía de impugnación a la parte cuya posición puede resultar perjudicada por el o los recursos directos ya formulados, no a aquella a quien esos recursos directos le son indiferentes o incluso potencialmente favorables.
En el caso de autos, tras dictarse la sentencia de primera instancia, compareció ante el Juzgado Telefónica Móviles España SA como interviniente voluntaria en el pleito en posición de parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 13-1 LEC y como tal se le tuvo mediante auto dictado en fecha 1 de junio de 2006 , esto es, una vez había transcurrido el plazo para apelar, trámite que a todos los efectos se había de entender por tanto precluído (v. art. 13-3 LEC ). De manera que la denominada impugnación que formalizó dicha interviniente no es sino una especie de "adhesión" al recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios demandada, adhesión que como tal no contempla la ley y que, por tanto, carece de viabilidad.
Sentado lo cual y, puesto que, según tiene declarado reiterada doctrina jurisprudencial (SSTS de 12 de noviembre de 1994, 2 de diciembre de 1997, 25 de enero de 2001 ) y se deduce del actual art. 457-5 LEC , en trance de resolver un recurso las causas de inadmisión lo son también de desestimación, no cabe sino rechazar la impugnación formalizada por Telefónica Móviles España SA.
SEGUNDO.- Tampoco puede prosperar el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandada. Dando por reproducidos los acertados razonamientos contenidos en la sentencia apelada (cuya exhaustividad en absoluto supone incurra el Juzgado en la incongruencia extra petita denunciada), únicamente cabría hacer aquí hincapié en lo siguiente:
-Como argumenta el juez a quo, de ninguna manera se puede entender que el contrato celebrado en fecha 1 de julio de 1995 entre la comunidad de propietarios demandada y Telefónica Móviles España SA (documento unido a los folios 121 a 129) vincule indefinidamente a los copropietarios. Porque, habiéndose pactado por un plazo de cinco años, prorrogables por otros dos periodos sucesivos de igual duración, es evidente que, transcurrido el término inicial, tanto la propia comunidad como cada uno de sus integrantes podían reconsiderar su originaria decisión y, en concreto por lo que aquí nos interesa, podían los copropietarios oponerse a la prórroga del convenio con total independencia del sentido de su primer voto. Con mayor razón es así cuando se trataba de concertar un nuevo contrato como es el caso. Es claro, pues, que no nos encontramos ante una simple continuación de la "situación preexistente" como, a los fines de privar de virtualidad a la impugnación formulada en la demanda por Dª Remedios , pretende la comunidad.
-Según tiene declarado reiterada jurisprudencia a partir de la S de 10 de mayo de 1965 , la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo es un principio básico del régimen de la propiedad horizontal instituido por la Ley 49/1960, de 21 julio (v. Exposición de Motivos de la propia ley y SSTS de 25 de octubre de 1989, 17 de junio, 19 de julio y 8 de octubre de 1993, 8 de marzo y 22 de diciembre de 1994, 30 de mayo y 7 de julio de 1997 ), principio que no se ha visto alterado por la reforma operada mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril. Partiendo de lo cual, consideramos que tiene más que difícil encaje el supuesto de autos en el actual art. 17-1ª II LPH . Porque, según dispone dicho precepto, "El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá (...) el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere". Y nos parece obvio que el terrado de la finca de ninguna manera puede considerarse un espacio sin uso específico ya que, con independencia de que pudiera tener otros secundarios, se trata de un elemento común (por naturaleza, v. art. 396 CC ) cuyo destino es algo tan elemental como servir de cubierta al inmueble.
Ocurre sin embargo que, propiamente, no ha discutido la actora la suficiencia de la mayoría cualificada prevista en el art. 17-1ª II LPH (3/5 de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación) para la aprobación del acuerdo comunitario que en la demanda se impugna. Así pues, por razones de congruencia procesal de tal base hemos de partir aquí.
-Ahora bien, nos parece evidente que de alguna manera a la luz de la anterior consideración se ha de analizar la alegada condición de la demandante de propietaria "directamente" afectada, a los fines de ser precisa su autorización para la validez del acuerdo de constante referencia de conformidad con lo dispuesto en el último inciso del párrafo II de la norma 1ª del 17 LPH. Condición que no cabe sino reconocer a la Sra. Remedios pues, aunque es desde luego difícil establecer el límite, parece obvio que si algún comunero resulta afectado de forma directa es el titular de la vivienda situada inmediatamente debajo de las instalaciones de telefonía en cuestión. Porque, con independencia de que la que nos ocupa reúna todos los requisitos reglamentariamente establecidos, es innegable la controversia científica y social que ha suscitado el tema de los posibles efectos nocivos sobre la salud de las ondas emitidas por las estaciones de telefonía móvil y aquella circunstancia ha de influir, además, si no en el demérito del departamento, sí al menos en la reducción (mayor o menor pero reducción al fin) del mercado de compra por la inevitable retracción de una parte de los posibles adquirentes.
Se confirmará en consecuencia la sentencia apelada.
TERCERO.- Al haber sido íntegramente desestimados, a las apelantes se impondrán las costas motivadas por los respectivos recursos (art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC).
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE RAMBLA000 NUM000 DE BARCELONA y la impugnación de TELEFÓNICA MÓVILES ESPAÑA, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Barcelona, en el procedimiento del que dimana este rollo, debemos de confirmar y confirmamos íntegramente la misma, imponiendo las costas causadas en la alzada a las apelantes.
Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.
Fuente sepin

jueves, 7 de agosto de 2014

Es responsabilidad de la Comunidad la falta de notificación a dos de los propietarios ya que al haberlo hecho a través de correo certificado, y no de buzoneo, debió prever los días suficientes de antelación \ La falta de notificación a dos propietarios es un defecto de convocatoria insubsanable que conlleva la nulidad de la Junta y de los acuerdos adoptados en ella


EXTRACTOS
Es responsabilidad de la Comunidad la falta de notificación a dos de los propietarios ya que al haberlo hecho a través de correo certificado, y no de buzoneo, debió prever los días suficientes de antelación

En consecuencia, es suficiente que dos comuneros no reciban la citación en forma para que se haya vulnerado por la Mancomunidad de Propietarios el actual artículo 16.3 de la LPH , norma imperativa de obligado cumplimiento que establece que, para las juntas extraordinarias, la citación debe hacerse con un número de días suficiente para que sea posible que pueda llegar al conocimiento de todos los interesados, cosa que no ha ocurrido en el presente caso. El que no se haya citado en forma a estos comuneros es imputable a la Mancomunidad, porque al utilizar el correo certificado como medio para enviar la convocatoria a los propietarios de los locales (que, al parecer, es el medio habitual que se viene utilizando), debió tener en cuenta que los plazos se alargan más utilizando este medio de convocar por correo que cuando se practica la citación a la Junta, por ejemplo, mediante la técnica del "buzoneo", máxime si iba a tratarse un tema que incumbía y afectaba directamente a los propietarios de los locales. En definitiva, por la Mancomunidad se debió tener especial cuidado en la forma de la convocatoria a la junta.
Todo ello supone que se desestime por la Sala el recurso de apelación interpuesto por la Mancomunidad y que se mantenga íntegramente la sentencia de instancia, declarando nula la Junta Extraordinaria de la Mancomunidad de Propietarios celebrada el día 4 de octubre de 2010, por defecto insubsanable en su convocatoria y la nulidad de la convocatoria a la Junta conlleva la de los acuerdos adoptados. 
Fuente sepin.


miércoles, 6 de agosto de 2014

Venta de una parcela común en una urbanización: trámites a seguir

Para conseguir el buen fin de esa venta de una parcela común a un propietario, para ampliar el jardín de su casa que está lindando, es necesario:
1. Celebrar Junta General, con un punto del orden del día que diga claramente "Desafectación y venta de parcela común y desafectación". El acuerdo debe ser unánime a favor en lo que se refiere al concepto y, además, se debe fijar el precio.
2. Otro punto: "Establecimiento de nuevos coeficientes". Como quiera que la nueva parcela privada debe tener un coeficiente, hay que asignarlo y descontar la proporción correspondiente a los demás propietarios, a fin de que el total siga sumando 100 centésimas. También requiere la unanimidad.
3. Acudir al notario para que el Presidente, debidamente facultado en la Junta, lleve a cabo la firma de las oportunas escrituras de venta y rectificación del Título. Se aconseja que, para evitar cualquier tipo de problemas, se consulte previamente con dicho fedatario público (y si es posible con el registrador) a efectos de cómo redactar el Acta y la firma notarial.
4. En cuanto al destino que haga de la parcela el posible comprador, deberá ajustarse a las normas actuales de la Comunidad y, especialmente, a lo que tenga establecido el Ayuntamiento. En todo caso, en Junta se puede aprovechar para autorizar cualquier destino distinto.


Fuente sepin


Propietarios que infringen una decisión comunitaria

Una vez adoptado por la Junta de Propietarios el acuerdo respecto a la salida de peatones por un sitio determinado, un propietario desacata esta norma y, mediante un mecanismo concreto, consigue abrir una puerta cerrada y salir por donde se prohibió, con la sola excusa de que le resulta más cómodo, a pesar de reconocer que está infringiendo la norma comunitaria.
Pues bien, la solución es compleja y larga, dado que es necesario acudir al juicio ordinario (art. 249.1.8.º LEC) para que el Juez Civil le condene a utilizar la salida apropiada. Así pues, pueden pasar dos cosas: que cumpla la Sentencia y el tema quede zanjado; o bien, que siga desobedeciendo, en cuyo caso habrá que pedir al Juez civil que le requiera por no hacer caso de la resolución judicial, con la advertencia de que, si no la acata, se pasarán los Autos al Juzgado de lo penal para las diligencias que correspondan por esta desobediencia.
Fuente Sepin

lunes, 4 de agosto de 2014

Carácter común de dependencia no descrita en el título constitutivo salvo prueba en contrario

AP Madrid, Sec. 21.ª, 44/2010, de 2 de febrero


EXTRACTOS
Carácter común de dependencia no descrita en el título constitutivo salvo prueba en contrario
"... No es infrecuente ni raro que en el título constitutivo de la propiedad horizontal (artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal ) se omita la mención de alguna dependencia o elemento integrante del edificio dividido en pisos o locales. En este caso una vez acreditada la existencia de la dependencia (lo que no es de recibo es la tesis hiperformalista de sostener que al no figurar en el título constitutivo aunque se pruebe su real, material y efectiva presencia debe tenerse por no existente), surge la duda acerca del carácter que debe atribuírsele: elemento común o privativo. La cual ha sido disipada por la jurisprudencia al sostener que todo lo que no figure en el título constitutivo como elemento privativo debe entenderse que es un elemento común, salvo prueba en contrario (así la resolución de la D.G.R.N. de 28 de febrero de 1968; sentencias de la Sala Primera de la A.T. de Madrid de 28 de octubre de 1967 y 14 de febrero de 1987 ).
En el presente caso, no hay prueba en contrario de que el lugar del edificio en el que está instalado el depósito de agua y el grupo de presión sea un elemento común de la casa. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Valdemoro, en fecha 4 de diciembre de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda promovida por Construcciones Burgos SA contra Comunidad de Propietarios Avenida DIRECCION000 nº NUM000 con imposición de costas al actor.".
SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.
TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 15 de diciembre de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 1 de febrero de 2010.
CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por los mismos razonamientos jurídicos que se tuvieron en cuenta para dictar la sentencia apelada, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos, procede su confirmación.
SEGUNDO.- En la casa número NUM000 de la avenida DIRECCION000 en Ciempozuelos, el local letra C del bajo era de la propiedad de Construcciones Burgos s.a. cuando presenta la demanda el día 12 de mayo de 2005, pasando luego, durante el curso del proceso, a ser sus dueños don Jeronimo y doña Trinidad , quienes pasaron a ocupar la posición procesal de Construcciones Burgos s.a..
Se alega, en la demanda, que, en una parte del local, se instalaron unos depósitos que proporcionan agua al resto de los locales y viviendas de la casa, y, por ella, transitan los vecinos de la casa, habiéndose constituido ambas servidumbres, la de acueducto y la de paso, en el año 1977, mediante un acuerdo verbal entre la dueña del local Construcciones Burgos s.a. y la Comunidad de Propietarios de la casa, en el que se supeditaba la existencia de ambas servidumbres a la exoneración del pago de las cuotas comunitarias, tanto las ordinarias como las extraordinarias, del bajo letra C.
La exoneración del pago de las cuotas comunitarias del bajo letra C se vino cumpliendo hasta el día 30 de junio de 2004 en el que la Comunidad de Propietarios de la casa acuerda en Junta General Extraordinaria exigirle el abono de las cuotas.
Ante el incumplimiento de la condición a la que estaba supeditada la existencia de las servidumbres se solicita una declaración de extinción de ambas servidumbres la de paso y la de acueducto con retirada de los depósitos de agua.
En la contestación a la demanda la Comunidad de Propietarios de la casa niega la existencia de servidumbre alguna porque el lugar en el que están instalados los depósitos y pasan los vecinos es un elemento común del edificio y, en cualquier caso, niega la existencia de un pacto verbal que supeditase las servidumbres a la exoneración del pago de las cuotas comunitarias del bajo letra C.
TERCERO.- La acción deducida en la demanda se basa en lo dispuesto en el número 4º del artículo 546 del Código Civil , en base al cual las servidumbres se extinguen por realizarse la condición, si la servidumbre fuera condicional. Se alega que la servidumbre de acueducto y de paso se constituyen mediante "título" condicionadas a que el dueño del predio sirviente estuviera exonerado del pago de los gastos generales de la casa. De tal manera que, desde el momento en que se le exige al dueño del predio sirviente el pago de los gastos generales de la casa, quedarían extinguidas las servidumbres.
Las servidumbres prediales aparecen definidas en el párrafo primero del artículo 530 del Código Civil al decir que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. De tal manera que, en el presente caso, para la existencia de las servidumbres cuya extinción se interesa, es imprescindible que, el lugar de la casa en el que se encuentra instalado el depósito de agua con su grupo de presión, no sea un elemento común del inmueble sino privativo del propietario del local bajo letra C.
En el título constitutivo de la propiedad horizontal de la casa número NUM000 de la avenida DIRECCION000 de Ciempozuelos, inscrito en el Registro de la Propiedad, se describe el local bajo C como elemento privativo en los siguientes términos "consta de tres dormitorios, comedor, cocina y aseo y mide 47 metros cuadrados". Y, de las fotografías que se encuentran incorporadas a las actuaciones, se desprende que el depósito del agua y el grupo de presión no está instalado en ese elemento privativo.
No es infrecuente ni raro que en el título constitutivo de la propiedad horizontal (artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal ) se omita la mención de alguna dependencia o elemento integrante del edificio dividido en pisos o locales. En este caso una vez acreditada la existencia de la dependencia (lo que no es de recibo es la tesis hiperformalista de sostener que al no figurar en el título constitutivo aunque se pruebe su real, material y efectiva presencia debe tenerse por no existente), surge la duda acerca del carácter que debe atribuírsele: elemento común o privativo. La cual ha sido disipada por la jurisprudencia al sostener que todo lo que no figure en el título constitutivo como elemento privativo debe entenderse que es un elemento común, salvo prueba en contrario (así la resolución de la D.G.R.N. de 28 de febrero de 1968; sentencias de la Sala Primera de la A.T. de Madrid de 28 de octubre de 1967 y 14 de febrero de 1987 ).
En el presente caso, no hay prueba en contrario de que el lugar del edificio en el que está instalado el depósito de agua y el grupo de presión sea un elemento común de la casa.
No basta el reconocimiento de la Presidenta de la Comunidad de Propietarios de la casa de que todas las viviendas tienen su terraza tendedero.
Y, desde luego, un ex vecino de la casa, don Abelardo , no es quien para atribuir el carácter de común o privativo a las distintas dependencias del edificio.
Tampoco debe desdeñarse el dato de haber sido Construcciones Burgos s.a. la promotora-vendedora y constructora de la casa número NUM000 de la avenida DIRECCION000 de Ciempozuelos.
CUARTO.- Las costas ocasionadas en esta segunda instancia se imponen a la parte apelante al desestimarse todas sus pretensiones deducidas en el recurso de apelación y no presentar el caso, que constituye objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de derecho (número 1 del artículo 394 por remisión del número 1 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Jeronimo y doña Trinidad , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 4 de diciembre de 2006, por el Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Valdemoro en el juicio ordinario número 414/2005, del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.
Se imponen las costas ocasionadas en esta apelación a la parte apelante.
Al notificarse esta sentencia indíquesele a las partes que contra la misma no cabe interponer recurso alguno, ordinario o extraordinario, por lo que deviene firme.
Devuélvanse los autos originales, con certificación de la presente sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 2 de Valdemoro, para su ejecución y cumplimiento.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.


viernes, 1 de agosto de 2014

Aprovechamiento de un elemento común desde el año 1975

La cuestión se plantea en un ático que existe en una Comunidad constituida en el año 1975. En las escrituras y en el Registro figura que esa vivienda tiene 44 m2. En el año 1989, los vecinos tienen conocimiento de que este piso había sido ampliado en unos 19 m2, utilizando un espacio común. Se desconoce en qué momento se realizaron las obras y qué propietario las hizo. Si bien, en el acta de una Junta del año 1989 se recoge lo siguiente:
"La presidenta de la Comunidad informa de la obra que se hizo en el piso ático. Los asistentes se dan por enterados y muestran su disconformidad ante los hechos consumados. Se aumentará el coeficiente de la cuota de participación en los gastos del ático, en la cantidad que resulte según su nuevo tamaño".
Desde ese momento, la cuota de participación se aumenta de hecho en un 2 %.
Transcurre el tiempo sin que haya ningún tipo de reclamación y el ático, aunque va cambiando de propietario, abona los gastos en proporción a la nueva cuota asignada.
En el año 2011, un vecino propone la compra de otro espacio común y, entonces, la Junta plantea la necesidad de que el ático legalice su situación y realice una compraventa con la Comunidad, abonándole una cantidad y actualizando los datos en el Registro.
La propietaria actual, que nada tiene que ver con el que había hace más de 20 años, comunica que ella ya abonó esos metros cuando compró la vivienda, al ser la realidad física que existía y que así fue recogido en la tasación del banco.
La Comunidad ha acordado que o bien puede devolver los metros ocupados o bien abonar su precio mediante la realización de una escritura de compraventa y la inscripción en el Registro; en caso contrario, iniciarán acciones judiciales.
Pues bien, en primer lugar, la compra que hizo el actual propietario no le permite considerar como suya la parte (del elemento privativo) que ya habían ocupado los propietarios anteriores. Si lo que se pretende, además, es que la modificación del coeficiente acceda al Registro, es necesaria la unanimidad o una resolución judicial, conforme al art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este último caso, habría que plantear la demanda contra todos los propietarios, dado que si su cuota se incrementa, las demás tienen que disminuir obligatoriamente, pues nunca se pueden sobrepasar las cien centésimas que marca el art. 3 b) de la misma Ley. La Comunidad tampoco le puede exigir un pago complementario.
En segundo lugar, la Comunidad no puede exigirle devolver el espacio ocupado, que seguirá siendo de "uso privativo", dado que la Junta tomó nota del cambio en 1989 y que todos los plazos han prescrito, entre ellos, el de 15 años que fija el art. 1.964 del Código Civil.
En definitiva, lo que tiene el propietario actual es un uso privativo, pero no la propiedad. Y así será hoy y en el futuro, salvo que, efectivamente, modificara el coeficiente y los espacios. La jurisprudencia es clara al respecto. Tiene a su disposición más información sobre el caso consultado en nuestra base de datos (www.sepin.es) en el concepto: "Obras Prescripción Acción".

Fuente: Sepin