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Mostrando entradas de agosto, 2014

Resolución de 5 de octubre de 2012 (SP/SENT/698859). Arrendamiento de elementos comunes

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En toda Propiedad Horizontal confluyen la existencia de elementos privativos susceptibles de propiedad separada y elementos comunes, objeto de copropiedad especial de todos los titulares de elementos privativos. Los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, por ello, deben cumplir los requisitos de descripción establecidos en la legislación hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Ya hemos visto que tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen que los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por ello, tales elementos comunes no requieren una descripción individualizada o específica (cfr. art. 396 del Código Civil). También se admite de forma generalizada por los autores y Tribunales el hecho de que ciertos elementos comunes pueden ser de uso exclusivo, como sucede en el …

La Comunidad no es responsable de los daños causados por culpa in eligendo o in vigilando durante la ejecución de la obra en elementos comunes encargada a una empresa y un técnico cualificado

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AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 210/2013, de 25 de marzo EXTRACTOS La Comunidad no es responsable de los daños causados por culpa in eligendo o in vigilando durante la ejecución de la obra en elementos comunes encargada a una empresa y un técnico cualificado En el Acta de Junta General Extraordinaria de la Comunidad de 5 de abril de 2010 se aprobó en el punto 2 la realización de obras extraordinarias de cambio de cubierta y pintura de la fachada norte del edificio. Se acordó asimismo crear una comisión de vecinos para la elección del presupuesto y el seguimiento de las obras, pero se precisaron las concretas funciones de dicha comisión, que eran: estudiar las diferentes ofertas y decidir la que va a ejecutar las obras, el nombramiento de técnicos para la tramitación de licencias, asesoramiento y seguimiento de las obras y el estudio de las ofertas para la contratación de una nueva póliza de seguro por parte de la Comunidad. Por lo tanto, el seguimiento de las obras se delegó en el técnic…

Actuación propietario individual por actividades molestas sin acuerdo de la Junta

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En primer lugar, habrá de poder probarse que en el piso se desarrollan alguna de las actividades contempladas en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues el hecho de que residan varias personas o que vayan de visita muchas desconocidas, no es motivo alguno para intervenir la Comunidad. El criterio mantenido por SEPIN, es que las exigencias del art. 7.2, acuerdo de la Junta y requerimiento del Presidente, son necesarias para conseguir la privación del piso o resolución contrato de arrendamiento, supuestos que no cabe que se soliciten por un solo propietario. No obstante, somos partidarios de que, en base a dicho precepto así como al 9.1.a) «uso adecuado» del piso o local, cualquier comunero pueda, ante la pasividad de la Comunidad, pedir judicialmente el cese de estos hechos siempre que se acredite que realmente son molestos, peligrosos, etc. Pero eso no impedirá que el propietario del piso donde se llevan a cabo este tipo de actividades vuelva a arrendar, aparte de que …

Hacienda mantiene en el 60% la reducción en el IRPF para el alquiler de vivienda

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Hacienda ha elevado al 60% el porcentaje de reducción en el IRPF de los rendimientos de capital inmobiliario derivados del arrendamiento de vivienda,frente al 50 % contenido en el anteproyecto de ley de la reforma fiscal, según han asegurado a Efe fuentes del citado ministerio.

Este porcentaje del 60%, aplicable a los arrendadores, es el que está vigente con carácter general, que asciende al 100% si el inquilino es menor de 30 años. El anteproyecto unificaba la reducción del 50% para ambos casos, porcentaje que Hacienda eleva ahora al 60%.

Sí se mantiene la desaparición de la deducción por alquiler de vivienda habitual para inquilinos, salvo para los contratos anteriores a 2015.
Se trata de la quinta novedad -respecto al anteproyecto- que se ha conocido estos días y que se incluirá en la reforma fiscal que se aprobará el próximo viernes en el último consejo de ministros antes del verano.

Así, el ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, anunció en Sevilla que el Gobierno elevará el umbral …

Al haber sido por causa del vecino deudor la falta de notificación, pues se negó a recoger el telegrama que se le remitió, se dan por cumplidos los requisitos para poder solicitar el pago de la suma debida

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AP Castellón, Sec. 1.ª, 71/2004, de 26 de febrero EXTRACTOS Al haber sido por causa del vecino deudor la falta de notificación, pues se negó a recoger el telegrama que se le remitió, se dan por cumplidos los requisitos para poder solicitar el pago de la suma debida ANTECEDENTES DE HECHO FUNDAMENTOS DE DERECHO FALLAMOS EXTRACTOS Al haber sido por causa del vecino deudor la falta de notificación, pues se negó a recoger el telegrama que se le remitió, se dan por cumplidos los requisitos para poder solicitar el pago de la suma debida "... Ahora bien, la verdadera cuestión que se plantea en esta alzada atiende al hecho de que el telegrama certificado con acuse de recibo remitido por la Comunidad de Propietarios no fue finalmente entregado, pues en el Aviso de servicio devuelto por Correos (F. 20) se hizo constar "No entregado, casa cerrada. Enviado aviso postal. Sin pasar a recogerlo". Sin embargo, es claro que la Comunidad de Propietarios demandante intentó la notificación del a…

¿Cuando nace la obligación de indemnizar?

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 La indemnización como obligación El principio elemental que preside la regulación de la responsabilidad extracontractual es el de que la víctima de un daño debe quedar indemne de las consecuencias que éste produce. Por tanto, de la producción del perjuicio nace una obligación jurídica de indemnizar, tal como se establece en los arts. 1089 y 1093 C.C.  A partir del momento en que esta obligación nace en el mundo del derecho, tendrá, como todas, un acreedor y un deudor: el acreedor es la víctima del daño, quien lo ha sufrido en su persona o en su patrimonio; el deudor es aquel que lo ha producido con su conducta. Este elemental esquema conduce a una primera y evidente conclusión: en el derecho de daños se estudia preferentemente cómo surge la obligación de reparar; cuando ésta ha surgido por concurrir las circunstancias propias de esta fuente de las obligaciones, la relación obligatoria creada se rige por las normas generales establecidas en el Código Civil a partir del art. 1094 C.c.,…

Diferencias entre responsabilidad contractual y extracontractual

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 La distinción entre la responsabilidad contractual y la delictual Se ha dicho ya que uno de los significados de la expresión responsabilidad se produce cuando afecta a las consecuencias derivadas del incumplimiento de un contrato que ligaba a las partes . Deben fijarse, por tanto, algunos criterios que permitan distinguir ambos tipos de responsabilidad. La distinción entre responsabilidad contractual y extracontractual Cuando se produce el incumplimiento de una obligación derivada de un contrato, existe la necesidad de exigir el cumplimiento de un interés individual, el del acreedor, que puede pedir al deudor incumplidor el resarcimiento de los perjuicios que el incumplimiento le ocasionó. Existe, por tanto, un deber previamente pactado, existe una relación jurídica previa y el sistema de responsabilidad derivado del contrato tiene como finalidad asegurar al perjudicado el beneficio que se buscó con la obligación pactada (SSTS 9 marzo 1983 y 10 junio 1991).
En cambio, el sistema de re…

Negativa de paso por los propietarios cuando es preciso para llevar a cabo reparaciones necesarias

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Hay que realizar unas actuaciones de fijación del aplacado en la fachada, como consecuencia de una reclamación a la constructora, el problema es que algunos propietarios se niegan a dejar pasar por su vivienda, lo que es necesario para estas obras. Pues bien, evidentemente, la Comunidad debe requerirles fehacientemente para que dejen paso para hacer las obras necesarias desde su piso (sin que afecte a elementos privativos), pues así lo establece el art. 9.1 c) y d) de la Ley de Propiedad Horizontal. La pregunta base de la consulta es ¿qué pasaría si no se hace la obra de fijación de aplacado de la fachada y hay algún desprendimiento por esta causa y se producen daños a terceros? Nuestro criterio es que, al tratarse de un elemento común, el responsable ante esos terceros será siempre la Comunidad, sin perjuicio de que, luego, acreditando la actuación negativa de esos propietarios y que la causa es consecuencia de esta, se pueda repetir contra dichos comuneros. Consideramos que lo mejo…

Es necesario el consentimiento del propietario afectado por la instalación de una antena de telefonía móvil encima de su vivienda

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AP Barcelona, Sec. 16.ª, 609/2007, de 14 de diciembre EXTRACTOS Es necesario el consentimiento del propietario afectado por la instalación de una antena de telefonía móvil encima de su vivienda ANTECEDENTES DE HECHO FUNDAMENTOS DE DERECHO FALLAMOS EXTRACTOS Es necesario el consentimiento del propietario afectado por la instalación de una antena de telefonía móvil encima de su vivienda "... nos parece evidente que de alguna manera a la luz de la anterior consideración se ha de analizar la alegada condición de la demandante de propietaria "directamente" afectada, a los fines de ser precisa su autorización para la validez del acuerdo de constante referencia de conformidad con lo dispuesto en el último inciso del párrafo II de la norma 1ª del 17 LPH. Condición que no cabe sino reconocer a la Sra. Remedios pues, aunque es desde luego difícil establecer el límite, parece obvio que si algún comunero resulta afectado de forma directa es el titular de la vivienda situada inmediatame…

Es responsabilidad de la Comunidad la falta de notificación a dos de los propietarios ya que al haberlo hecho a través de correo certificado, y no de buzoneo, debió prever los días suficientes de antelación \ La falta de notificación a dos propietarios es un defecto de convocatoria insubsanable que conlleva la nulidad de la Junta y de los acuerdos adoptados en ella

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EXTRACTOS Es responsabilidad de la Comunidad la falta de notificación a dos de los propietarios ya que al haberlo hecho a través de correo certificado, y no de buzoneo, debió prever los días suficientes de antelación La falta de notificación a dos propietarios es un defecto de convocatoria insubsanable que conlleva la nulidad de la Junta y de los acuerdos adoptados en ella
EXTRACTOS Es responsabilidad de la Comunidad la falta de notificación a dos de los propietarios ya que al haberlo hecho a través de correo certificado, y no de buzoneo, debió prever los días suficientes de antelación
En consecuencia, es suficiente que dos comuneros no reciban la citación en forma para que se haya vulnerado por la Mancomunidad de Propietarios el actual artículo 16.3 de la LPH , norma imperativa de obligado cumplimiento que establece que, para las juntas extraordinarias, la citación debe hacerse con un número de días suficiente para que sea posible que pueda llegar al conocimiento de todos los interesado…

Venta de una parcela común en una urbanización: trámites a seguir

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Para conseguir el buen fin de esa venta de una parcela común a un propietario, para ampliar el jardín de su casa que está lindando, es necesario: 1. Celebrar Junta General, con un punto del orden del día que diga claramente "Desafectación y venta de parcela común y desafectación". El acuerdo debe ser unánime a favor en lo que se refiere al concepto y, además, se debe fijar el precio. 2. Otro punto: "Establecimiento de nuevos coeficientes". Como quiera que la nueva parcela privada debe tener un coeficiente, hay que asignarlo y descontar la proporción correspondiente a los demás propietarios, a fin de que el total siga sumando 100 centésimas. También requiere la unanimidad. 3. Acudir al notario para que el Presidente, debidamente facultado en la Junta, lleve a cabo la firma de las oportunas escrituras de venta y rectificación del Título. Se aconseja que, para evitar cualquier tipo de problemas, se consulte previamente con dicho fedatario público (y si es posible con…

Propietarios que infringen una decisión comunitaria

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Una vez adoptado por la Junta de Propietarios el acuerdo respecto a la salida de peatones por un sitio determinado, un propietario desacata esta norma y, mediante un mecanismo concreto, consigue abrir una puerta cerrada y salir por donde se prohibió, con la sola excusa de que le resulta más cómodo, a pesar de reconocer que está infringiendo la norma comunitaria. Pues bien, la solución es compleja y larga, dado que es necesario acudir al juicio ordinario (art. 249.1.8.º LEC) para que el Juez Civil le condene a utilizar la salida apropiada. Así pues, pueden pasar dos cosas: que cumpla la Sentencia y el tema quede zanjado; o bien, que siga desobedeciendo, en cuyo caso habrá que pedir al Juez civil que le requiera por no hacer caso de la resolución judicial, con la advertencia de que, si no la acata, se pasarán los Autos al Juzgado de lo penal para las diligencias que correspondan por esta desobediencia. Fuente Sepin Web despacho

Carácter común de dependencia no descrita en el título constitutivo salvo prueba en contrario

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AP Madrid, Sec. 21.ª, 44/2010, de 2 de febrero EXTRACTOS Carácter común de dependencia no descrita en el título constitutivo salvo prueba en contrario ANTECEDENTES DE HECHO FUNDAMENTOS DE DERECHO FALLAMOS EXTRACTOS Carácter común de dependencia no descrita en el título constitutivo salvo prueba en contrario "... No es infrecuente ni raro que en el título constitutivo de la propiedad horizontal (artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal ) se omita la mención de alguna dependencia o elemento integrante del edificio dividido en pisos o locales. En este caso una vez acreditada la existencia de la dependencia (lo que no es de recibo es la tesis hiperformalista de sostener que al no figurar en el título constitutivo aunque se pruebe su real, material y efectiva presencia debe tenerse por no existente), surge la duda acerca del carácter que debe atribuírsele: elemento común o privativo. La cual ha sido disipada por la jurisprudencia al sostener que tod…

Aprovechamiento de un elemento común desde el año 1975

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La cuestión se plantea en un ático que existe en una Comunidad constituida en el año 1975. En las escrituras y en el Registro figura que esa vivienda tiene 44 m2. En el año 1989, los vecinos tienen conocimiento de que este piso había sido ampliado en unos 19 m2, utilizando un espacio común. Se desconoce en qué momento se realizaron las obras y qué propietario las hizo. Si bien, en el acta de una Junta del año 1989 se recoge lo siguiente: "La presidenta de la Comunidad informa de la obra que se hizo en el piso ático. Los asistentes se dan por enterados y muestran su disconformidad ante los hechos consumados. Se aumentará el coeficiente de la cuota de participación en los gastos del ático, en la cantidad que resulte según su nuevo tamaño". Desde ese momento, la cuota de participación se aumenta de hecho en un 2 %. Transcurre el tiempo sin que haya ningún tipo de reclamación y el ático, aunque va cambiando de propietario, abona los gastos en proporción a la nueva cuota asignad…