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jueves, 13 de noviembre de 2014

¿Qué pasa si no se emite la certificación a pesar de haberse solicitado?

Este supuesto es bastante más habitual de lo que se había previsto, teniendo en cuenta que muchos edificios no son lo que podríamos considerar un modelo de organización. Así pues, no habrá otra responsabilidad del comprador, como antes se ha dicho, que aquella basada en los preceptos legales, es decir, la afección real que contempla esta misma regla e) del art. 9.1 de la Ley, aunque la deuda sea superior. Esta negligencia del Presidente o del secretario deberá, en su caso, ser motivo de discusión y responsabilidad por la Junta contra esos cargos directivos, incluso aunque su actitud pasiva no haya causado perjuicios a la Comunidad.


Además, se parte de un principio erróneo, considerar que la Comunidad es como una sociedad con oficinas que nunca cierran, que siempre tienen al Presidente y al secretario de permanente vigilia, lo cual no es cierto, más bien todo lo contrario.

Supongamos que a alguien se le ocurre comprar un piso o local en un momento en que el Presidente y el secretario, o uno solo, están fuera, sobre todo en época de vacaciones. Si aplicamos de forma rígida la norma legal, resultaría que no hay transmisión, salvo que el comprador admita que la certificación no se presenta, exonerando de esta obligación al vendedor, que es la solución adoptada en muchísimos casos, aconsejada seguramente por el propio notario. Algunos pueden opinar que podrá firmar el vicepresidente, conforme al art. 13.4, pero no está nada claro, y también puede ocurrir que el mismo esté ausente o simplemente que la Junta no haya designado este cargo. Y, en todo caso, ¿quién sustituye al secretario? Esta pregunta no tiene respuesta legal, ni siquiera por aplicación analógica. Lo más aconsejable para estas y otras cuestiones similares es contar con un administrador responsable y competente.

lunes, 3 de noviembre de 2014

El pago de los gastos ordinarios de comunidad por el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda

El pago de los gastos ordinarios de comunidad por el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda, no es contrario al art. 9 de la LPH, sin perjuicio de que sean los propietarios quienes afronten las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios
"... Las referidas sentencias establecen que de acuerdo con el art. 9.5 de la LPH el pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario/os, pronunciamientos que se hacen en sede de procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales.
Lo que debemos analizar es si ese pronunciamiento jurisprudencial está en contra de lo declarado en la sentencia recurrida.

Es evidente, que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere ( art. 9 LPH).
Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes ( art. 103 C. Civil ), que el excónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 de la LPH , pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 de la LPH , sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 de la LPH .


En este mismo sentido, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permite, que aún cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma.
Por otra parte los arts. 500 y 528 C. Civil establecen que el titular del derecho de uso o habitación será el responsable de costear los gastos ordinarios de conservación.
Es decir, la solución adoptada en la sentencia recurrida no infringe norma alguna y se acomoda a las soluciones adoptadas por el legislador para supuestos análogos.

En conclusión, como refiere la doctrina, si bien frente a terceros, esto es la Comunidad de Propietarios, no se puede alterar el que es el titular de la vivienda obligado al pago de los gastos a que se refiere el art. 9 LPH , en las relaciones internas entre los cónyuges, igual que en las relaciones internas entre inquilino y propietario, puede la sentencia matrimonial, en el primer caso, como el contrato de inquilinato, en el segundo, alterar el responsable de su pago en las relaciones internas que surgen entre los titulares del uso y de la propiedad.