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miércoles, 12 de octubre de 2016

¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable?

Antes de empezar, nos gustaría aclarar la diferencia entre clasificación y calificación del suelo, ya que puede llevar a confusión si no estamos familiarizados con los términos urbanísticos.A grandes rasgos podríamos decir que la clasificación del suelo, como su mismo nombre indica, se refiere a las distintas clases o tipos de suelo. En cambio, la calificación se refiere al uso y las posibilidades edificatorias de un terreno.
Las calificaciones son características específicas de un terreno en relación a su coeficiente de edificabilidad y a las normas específicas que se le aplican (usos permitidos, alineaciones o altura máxima, entre otros).
La clasificación, como veremos, es el tipo de suelo a efectos urbanísticos y se diferencia entre suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.

Suelo urbano
El suelo urbano es el que el planeamiento general del municipio determina como tal si cumple una de estas tres condiciones:

Disposición de servicios y dotaciones básicas. El terreno debe contar con acceso rodado, red de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
Esto es una de las primeras comprobaciones que deberemos realizar antes de comprar un terreno ya que un terreno que no dispone de acceso rodado o de abastecimiento de agua o electricidad probablemente, tendrá cargas futuras que deberá pagar el comprador cuando el ayuntamiento dedica urbanizar la calle.
A veces, encontramos terrenos muy baratos pero cuya calle de acceso no está urbanizada, estos terrenos normalmente tienen deudas futuras con el ayuntamiento que el  propietario deberá asumir.





Consolidación edificatoria. Para cumplir esta condición será necesario que nuestro terreno se encuentre comprendido en un área consolidada por la edificación en al menos dos terceras partes de su superficie edificable.
Cuando hablamos de consolidación edificatoria nos referimos a que exista una trama urbana sólida en la mayor parte del área en que se encuentra nuestro terreno, para garantizar de esta manera que se trate de un suelo urbano firme y estable.
Es decir, si nuestro terreno se encuentra aislado, no contaremos con esta consolidación edificatoria, pero si se trata de un terreno contiguo a una trama urbana, entonces será más sencillo cumplir esta condición.

Conformidad con el planeamiento. El suelo ha sido desarrollado y urbanizado siguiendo las especificaciones establecidas en el planeamiento.
Es decir, para saber si nuestro terreno está urbanizado siguiendo las determinaciones del planeamiento, deberemos comprobar que no presente ninguna irregularidad y que cumpla la normativa urbanística del municipio en el que nos encontramos.

A partir de aquí, debemos tener cuidado ya que no todos los suelos urbanos son iguales. Dentro del suelo urbano, debemos distinguir entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
Suelo urbano consolidado
¿Y a qué se refiere el concepto de solar?
Podemos definir un solar como un terreno apto para la edificación y urbanizado de acuerdo con el planeamiento urbanístico, es decir, limítrofe a una vía pavimentada e iluminada, con las alineaciones y rasantes señaladas, que permita la concesión de una licencia inmediata y la edificación del cual no implique la cesión de terrenos.
Cuando hablamos de cesión de terrenos nos referimos a zonas que pertenecen a la administración pública y que ésta nos cede a modo de préstamo durante un tiempo para su uso, teniéndolas que devolver en un futuro.

Suelo urbano no consolidado

En este caso se trata de un terreno no consolidado por la urbanización, con frecuencia también denominado de núcleo rural. Este tipo de terrenos necesitan obras de urbanización para adquirir la condición de solar.
Estas obras de urbanización pueden incluir la reforma interior del terreno, su renovación y mejora urbana, la obtención de dotaciones públicas o su reurbanización. Todas estas actuaciones vendrán definidas por alguna figura de desarrollo, como un Plan Especial o un Estudio de Detalle.
Suelo no urbanizable

Empecemos por el suelo no urbanizable, ya que presenta unas condiciones más específicas y fáciles de diferenciar.
El suelo no urbanizable es un tipo de suelo que cuenta con algún tipo de protección específica, a causa de su valor paisajístico, histórico, arqueológico, agrícola, forestal, ganadero, forestal, minero o cultural.
De todos modos, es necesario aclarar que en algunas clases de suelo no urbanizable es posible construir legalmente. Normalmente se trata de viviendas unifamiliares ligadas a la explotación agrícola o ganadera, en parcelas grandes para evitar una excesiva densidad edificatoria, o edificaciones de utilidad pública o interés social.

Suelo urbanizable

Por exclusión, podríamos decir que un suelo será urbanizable si no presenta las características ni de urbano ni de no urbanizable.
Encontramos diferentes tipos de suelo urbanizable, como son aquellos en los que está prevista su transformación inmediata, los que no están sectorizados y los suelos urbanizables especiales, los cuales presentan asentamientos existentes o características ambientales peculiares.
Generalmente, para poder construir en un suelo urbanizable será preciso desarrollar previamente un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación, especialmente en los suelos urbanizables especiales.

Como podéis ver, el valor del suelo depende directamente de la clasificación y calificación urbanística, y es muy importante informarse correctamente de la misma antes de realizar ningún tipo de operación.


Fuente :http://www.slowhome.es/