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miércoles, 12 de octubre de 2016

¿Cuál es la diferencia entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable?

Antes de empezar, nos gustaría aclarar la diferencia entre clasificación y calificación del suelo, ya que puede llevar a confusión si no estamos familiarizados con los términos urbanísticos.A grandes rasgos podríamos decir que la clasificación del suelo, como su mismo nombre indica, se refiere a las distintas clases o tipos de suelo. En cambio, la calificación se refiere al uso y las posibilidades edificatorias de un terreno.
Las calificaciones son características específicas de un terreno en relación a su coeficiente de edificabilidad y a las normas específicas que se le aplican (usos permitidos, alineaciones o altura máxima, entre otros).
La clasificación, como veremos, es el tipo de suelo a efectos urbanísticos y se diferencia entre suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.

Suelo urbano
El suelo urbano es el que el planeamiento general del municipio determina como tal si cumple una de estas tres condiciones:

Disposición de servicios y dotaciones básicas. El terreno debe contar con acceso rodado, red de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
Esto es una de las primeras comprobaciones que deberemos realizar antes de comprar un terreno ya que un terreno que no dispone de acceso rodado o de abastecimiento de agua o electricidad probablemente, tendrá cargas futuras que deberá pagar el comprador cuando el ayuntamiento dedica urbanizar la calle.
A veces, encontramos terrenos muy baratos pero cuya calle de acceso no está urbanizada, estos terrenos normalmente tienen deudas futuras con el ayuntamiento que el  propietario deberá asumir.





Consolidación edificatoria. Para cumplir esta condición será necesario que nuestro terreno se encuentre comprendido en un área consolidada por la edificación en al menos dos terceras partes de su superficie edificable.
Cuando hablamos de consolidación edificatoria nos referimos a que exista una trama urbana sólida en la mayor parte del área en que se encuentra nuestro terreno, para garantizar de esta manera que se trate de un suelo urbano firme y estable.
Es decir, si nuestro terreno se encuentra aislado, no contaremos con esta consolidación edificatoria, pero si se trata de un terreno contiguo a una trama urbana, entonces será más sencillo cumplir esta condición.

Conformidad con el planeamiento. El suelo ha sido desarrollado y urbanizado siguiendo las especificaciones establecidas en el planeamiento.
Es decir, para saber si nuestro terreno está urbanizado siguiendo las determinaciones del planeamiento, deberemos comprobar que no presente ninguna irregularidad y que cumpla la normativa urbanística del municipio en el que nos encontramos.

A partir de aquí, debemos tener cuidado ya que no todos los suelos urbanos son iguales. Dentro del suelo urbano, debemos distinguir entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.
Suelo urbano consolidado
¿Y a qué se refiere el concepto de solar?
Podemos definir un solar como un terreno apto para la edificación y urbanizado de acuerdo con el planeamiento urbanístico, es decir, limítrofe a una vía pavimentada e iluminada, con las alineaciones y rasantes señaladas, que permita la concesión de una licencia inmediata y la edificación del cual no implique la cesión de terrenos.
Cuando hablamos de cesión de terrenos nos referimos a zonas que pertenecen a la administración pública y que ésta nos cede a modo de préstamo durante un tiempo para su uso, teniéndolas que devolver en un futuro.

Suelo urbano no consolidado

En este caso se trata de un terreno no consolidado por la urbanización, con frecuencia también denominado de núcleo rural. Este tipo de terrenos necesitan obras de urbanización para adquirir la condición de solar.
Estas obras de urbanización pueden incluir la reforma interior del terreno, su renovación y mejora urbana, la obtención de dotaciones públicas o su reurbanización. Todas estas actuaciones vendrán definidas por alguna figura de desarrollo, como un Plan Especial o un Estudio de Detalle.
Suelo no urbanizable

Empecemos por el suelo no urbanizable, ya que presenta unas condiciones más específicas y fáciles de diferenciar.
El suelo no urbanizable es un tipo de suelo que cuenta con algún tipo de protección específica, a causa de su valor paisajístico, histórico, arqueológico, agrícola, forestal, ganadero, forestal, minero o cultural.
De todos modos, es necesario aclarar que en algunas clases de suelo no urbanizable es posible construir legalmente. Normalmente se trata de viviendas unifamiliares ligadas a la explotación agrícola o ganadera, en parcelas grandes para evitar una excesiva densidad edificatoria, o edificaciones de utilidad pública o interés social.

Suelo urbanizable

Por exclusión, podríamos decir que un suelo será urbanizable si no presenta las características ni de urbano ni de no urbanizable.
Encontramos diferentes tipos de suelo urbanizable, como son aquellos en los que está prevista su transformación inmediata, los que no están sectorizados y los suelos urbanizables especiales, los cuales presentan asentamientos existentes o características ambientales peculiares.
Generalmente, para poder construir en un suelo urbanizable será preciso desarrollar previamente un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación, especialmente en los suelos urbanizables especiales.

Como podéis ver, el valor del suelo depende directamente de la clasificación y calificación urbanística, y es muy importante informarse correctamente de la misma antes de realizar ningún tipo de operación.


Fuente :http://www.slowhome.es/

miércoles, 21 de septiembre de 2016

Obligaciones fiscales a la hora de arrendadar inmueble.

Son varias las obligaciones fiscales para el propietario particular o propietario empresa, por una parte, y el arrendatario, por otra, que se derivan del alquiler de una vivienda o local comercial.

En el caso del arrendamiento de un inmueble para uso de vivienda, las obligaciones que conlleva son:

1) Cuando un propietario particular alquila un inmueble a un inquilino para uso de vivienda, debe saber que está obligado a:

– Depositar la fianza en el IVIMA.
– Declarar los rendimientos en su declaración de la Renta.

Los ingresos obtenidos por el alquiler se declaran, en la declaración de la renta, en el apartado de ‘Rendimientos de capital inmobiliario’. El propietario deberá declarar el margen obtenido, es decir, a los ingresos podrá descontar los gastos que soporte, que podrían ser los siguientes: IBI, reparaciones, intereses de préstamo, etc.

Actualmente, en la declaración de la renta, hay una reducción del 60%.

2) Cuando una empresa alquila un inmueble a un inquilino para uso de vivienda, deberá:

– Depositar la fianza en el IVIMA.
– Emitir factura exenta de IVA.
– Declarar los rendimientos de este alquiler en el Impuesto de Sociedades.

3) La persona o inquilino que alquile un inmueble para uso de vivienda, tiene obligación de liquidar el ITP ante la comunidad autónoma correspondiente.
Ahora mismo, no existen tampoco las deducciones que había en ejercicios anteriores por deducción de alquiler de vivienda.


En el caso del alquiler de un local comercial, las obligaciones derivadas son:

1) Cuando un propietario alquila un inmueble a una empresa/autónomo para uso de local de negocio, tendrá las siguientes obligaciones:

– Darse de alta en Hacienda, mediante el modelo 036, como arrendador de locales de negocio.
– Emitir factura con 21% de IVA y con 20% de retención.
– Declarar trimestralmente el IVA (modelo 303) y su correspondiente resumen anual (modelo 390).
– Declarar los rendimientos en su declaración de la renta.

Los ingresos obtenidos por el alquiler se declaran, en la declaración de la renta, en el apartado de ‘Rendimientos de capital inmobiliario’. El propietario deberá declarar el margen obtenido, es decir, a los ingresos podrá descontar los gastos que soporte, como podrían ser pago del IBI, reparaciones, intereses de préstamo, seguro, etc.

Las retenciones que han sido practicadas en estas factura, en la renta se descontarán del resultado en esta declaración, ya que han sido pago a cuenta del impuesto.

Nota: hay veces en que el propietario o empresa puede emitir la factura sin retención, cuando tiene un patrimonio en alquiler muy alto (este caso se da en pocas ocasiones).

2) Cuando el propietario que alquila un inmueble para uso de local de negocio es una empresa, tendrá las siguientes obligaciones:

– Emitir factura con 21% de IVA y con 20% de retención.
– Declarar trimestralmente el IVA (modelo 303) y su correspondiente resumen anual (modelo 390).
– Declarar el rendimiento en el Impuesto de Sociedades.
3) Cuando el inquilino sea un empresario particular o empresa, tendrá como obligación practicar la retención e ingresarla a favor del propietario en Hacienda mediante el modelo 115, que deberá presentar trimestralmente.

Anualmente, presentará un resumen anual: modelo 180.

Podrá, además, como empresario, desgravarse la factura de alquiler como gasto.

Fuente:Alquiler protegido.



lunes, 7 de marzo de 2016

Minimo vital y custodia compartida una vez se sobrepasa la mayoría de edad

Una vez el menor cumple la mayoría de edad no tiene razón de ser utilizar la definición de custodia compartida, régimen de visitas o custodia exclusiva,esto supuestos solo serían aplicables a casos excepcionales cuando se diese un supuesto de incapacidad.No obstante la obligación de seguir pagando una pensión de alimentos no se extinguiría con la mayoría de edad pues la misma se puede prolongar hasta que  el hijo termine sus estudios.


El minimo vital en la pensión de alimentos 


La Sala Primera del TS ha dictado una sentencia, de fecha 2 de marzo de 2015 (sentencia número 111/2015, ponente señor Seijas Quintana), por la que reitera la doctrina de la Sala respecto del denominado "mínimo vital" en los supuestos en los que existen dificultades económicas para el pago de las pensiones de los hijos.
Según la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, este mínimo vital constituye una prestación alimenticia a favor de los menores que suele oscilar entre los 150 y 200 euros en que suele fijarse por los Tribunales a pesar de que el progenitor no tenga ingresos, salvo enfermedad o falta de capacidad o falta de aptitud para acceder al mercado de trabajo, con el que se presume que se pueden cubrir las necesidades vitales de los menores. Sin embargo en estos casos unas Audiencias optaban por la suspensión o fijación de un porcentaje y otras, fijaban una cuantía en concepto de mínimo vital.

El TS recuerda que «lo normal será fijar siempre en supuestos de esta naturaleza un mínimo que contribuya a cubrir los gastos repercutibles más imprescindibles para la atención y cuidado del menor, y admitir solo con carácter muy excepcional, con criterio restrictivo y temporal, la suspensión de la obligación, pues ante la más mínima presunción de ingresos,  cualquiera que sea su origen y circunstancias, se habría de acudir a la solución que se predica como normal, aún a costa de un gran sacrificio del progenitor alimentante» correspondiendo a la Sala revisar si se ha conculcado el juicio de proporcionalidad por la sentencia.


jueves, 18 de febrero de 2016

Delito de usurpación

"... Concurren todos los requisitos conforme resulta de la prueba testifical y documental. Así: a) la ocupación sin violencia o intimidación de un inmueble, vivienda o edificio, que en ese momento no constituya morada de alguna persona, realizada con cierta vocación de permanencia; b) que el realizador de esa ocupación carezca de título jurídico alguno que legitima esa posesión, y c) que tal ocupación se efectúe contra la voluntad del titular.
Considerar que consta acreditado que la acusada permaneció desde el 6 de octubre de 2010 hasta el mes de enero de 2011 en la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 - NUM001 de Ferrol, abandonándola únicamente después de que se iniciaran las diligencias previas, por tanto hay una vocación de permanencia.

Asimismo no puede entenderse acreditado que tuviese autorización de la propiedad puesto que conforme a la declaración del denunciante Baltasar , arrendatario de dicha vivienda, no dio su consentimiento a un supuesto subarriendo, además intentó que dicha persona se fuera y se negó, hubo varios intentos de desalojarla, y finalmente desalojó la vivienda tras conocer la existencia de las diligencias judiciales. No existe constancia alguna en las actuaciones que permita concluir que la acusada tuviera el consentimiento por parte de la esposa de Baltasar para ocupar la vivienda, debiendo destacarse que en el escrito de defensa nada dijo al respecto, sin que solicitara la práctica de ninguna prueba tendente a acreditar dicho extremo, limitándose a negar los hechos en los que el Ministerio Fiscal fundaba su acusación. En estas condiciones, es patente que la simple manifestación de la acusada no es suficiente para tener por acreditado dicho extremo, correspondiendo a dicha defensa la carga de la prueba de una circunstancia que le hubiera eximido de responsabilidad penal. ..."

martes, 15 de septiembre de 2015

La Mora en ley del seguro

Un tema controvertido cuando existe un accidente de tráfico son los intereses moratorios que pueden generarse por el transcurso del tiempo desde el accidente hasta el indemnización por la reparación de los daños sufridos por el perjudicado.Para que  el asegurador se exima de estos intereses deberá demostrar que ha presentado oferta motivada como se recoge en los artículos 7.2 y 22.1 de esta ley, que se haga dentro del plazo determinado y que se ajusten al contenido del artículo 7.3.



¿Qué es una oferta  motivada?

Cuando los daños causados a las personas que hubiesen de sufrirse por éstas durante más de tres meses o su exacta valoración no pudieran ser determinada a su efecto de la presentación de la oferta motivada a que se refiere el párrafo :
a)El organo jurisdiccional a razón de las circunstancias y los hechos  resolvera sobre la suficiencia o  necesidad de ampliación de la cantidad ofrecida, siempre teniendo en cuenta los dictámenes e informes periciales que precise y dentro de los límites de la indemnización fijados en el anexo de la ley.
El artículo  20 LCS se enlaza con  el apartado c del artículo 9 LRCSCVM" Cuando, con posterioridad a una sentencia absolutoria o a otra resolución judicial que ponga fin, provisional o definitivamente, a un proceso penal y en la que se haya acordado que la suma consignada sea devuelta al asegurador o la consignación realizada en otra forma quede sin efecto, se inicie proceso civil en razón de la indemnización debida por el seguro, será aplicable lo dispuesto en el artículo 20.4 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, salvo que nuevamente se consigne la indemnización dentro de los 10 días siguientes a la notificación al asegurado del inicio del proceso."




miércoles, 9 de septiembre de 2015

TS, Sala Primera, de lo Civil, 326/2015, de 17 de junio

El hecho de que otros propietarios hayan incurrido en ilegalidad no justifica la infracción de la LPH por parte de los comuneros pudiendo acordar la comunidad, en sus respectivas juntas la demolición de la obra en la fachada realizadas sin permiso
"... 3. En este sentido, y en relación al primer motivo planteado, en dicha sentencia se precisa que no cabe estimar una discriminación o desigualdad de trato cuando de las circunstancias fácticas del caso concreto se desprende que las actuaciones emprendidas se sustenten en unas finalidades claramente amparadas en la norma. En efecto, si se atiende a estas circunstancias se observa que no se produce la vulneración del principio de igualdad por las siguientes consideraciones:
a) La acción ejercitada por la comunidad de propietarios viene expresamente amparada por la normativa aplicable.
b) Las obras realizadas carecen de la pertinente autorización sin que pueda alegarse que la junta de propietarios haya autorizado a ejecutar obras iguales o similares a las aquí objeto de la litis.
c) Tampoco se acredita que la junta de propietarios haya renunciado a acciones interpuestas en el sentido examinado.
d) En todo caso, y con los anteriores antecedentes, tampoco resulta contrario al principio de igualdad que la junta, en el ejercicio de su competencia, pueda, en un determinado momento y de cara al presente, variar su postura acerca de las obras meramente consentidas, de acuerdo con la normativa aplicable. ..."

miércoles, 29 de julio de 2015

No existe responsabilidad de la comunidad en la caida cuyas lesiones se reclaman cuando no puede probarse la negligencia o imprudencia por su parte cuando el elemento y zonas comunes están bien conservadas y mantenidas

No existe responsabilidad de la comunidad en la caida cuyas lesiones se reclaman cuando no puede probarse la negligencia o imprudencia por su parte cuando el elemento y zonas comunes están bien conservadas y mantenidas
"... En suma, la razón decisoria de la sentencia de instancia, radica en que no constituyendo la utilización de los elementos comunes de un edificio, en régimen de propiedad horizontal, una actividad de riesgo sino que está incardinada dentro de los riesgos ordinarios de la vida, no cabe hablar de responsabilidad objetiva de la Comunidad de Propietarios demandada, ni de inversión de la carga de la prueba de la culpa, incumbiendo al demandante la carga de probar, no sólo que la caída por él sufrida es imputable, por culpa o negligencia, a la Comunidad demandada por no haber adoptado las medias de conservación y mantenimiento de las escaleras del edificio a que venía obligada, sino también el "cómo" y el "por qué" se produjo la misma, en orden a acreditar el nexo causal entre tal actuar negligente y el resultado lesivo, base de su reclamación.
 Prueba de los hechos, consistente -exclusivamente- en la testifical de la esposa del demandante, que ha sido valorada por el Juzgador de instancia de forma racional e imparcial y de forma tan prolija, que huelga su reiteración, dándose por reproducida la contenida en la resolución apelada, concluyendo, acertadamente, a juicio de este Tribunal, con la falta de prueba de uno de los hechos esenciales para la prosperabilidad de la pretensión deducida, cual es la causa eficiente de la caída del demandante. Quedando, en consecuencia, desvirtuadas las alegaciones impugnatorias del recurrente. ..."
Fuente sepin