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viernes, 26 de diciembre de 2014

El contrato de arrendamiento de vivienda se pactó por tiempo indefinido, pero ello no equivale a la voluntad del arrendador de pactar prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 595/2014, de 23 de octubre
Recurso 2586/2012. Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS.


EXTRACTOS
El contrato de arrendamiento de vivienda se pactó por tiempo indefinido, pero ello no equivale a la voluntad del arrendador de pactar prórroga forzosa
"... 1. Que los demás arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresión es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la prórroga forzosa.
2. No es necesario que se cite expresamente el RDL 2/1985, sino que se excluya.
3. Tampoco es indicativo que la cláusula de actualización sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente ( sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1/2005 ).
4. La repercusión del incremento de servicios, suministros, e impuestos solo evidencia la necesidad de adaptarse a un contrato que era susceptible de prórrogas mensuales o anuales ( Sentencia 10-3-2010, recurso 1728/2005 ).
5. No es extraño que el valor fiscal del edificio en la escritura de aceptación de herencia fuese bajo, dado que como alega el demandado la mayor parte de los contratos estaban sujetos a prórroga forzosa.
6. Que el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido ( sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1/2005 ), pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada.
En suma, los indicios en los que se sustenta la Audiencia no son unívocos sino que admiten un interpretación en contra, por lo que no estaríamos ante un supuesto de prórroga forzosa pactada de forma clara y terminante y, debido a ello, la sentencia recurrida ha de ser casada al infringir la doctrina jurisprudencial de esta Sala plasmada, entre otras, en las sentencias de 9 de enero de 2013, recurso 2063/2009 y 5 de diciembre de 2013, recurso 2209/2011 .


miércoles, 24 de diciembre de 2014

¿Es posible el cambio de destino de las propiedades?

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-9-2014

El propietario tiene derecho al cambio del destino del local del que es propietario al no estar expresamente prohibido en los Estatutos de la Comunidad no pudiendo en dicha transformación alterar elementos comunes sin consentimiento

La doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la desestimación de los motivos planteados. En primer lugar, debe señalarse que la fundamentación técnica que realiza la sentencia recurrida no se opone a la doctrina jurisprudencial expuesta en la medida en que su desarrollo argumental se centra en el sustancial cambio o alteración en los elementos comunes que se deriven de las obras que, sin previa autorización estatutaria, son objeto de la presente litis, constituyéndose, de esta forma, en la ratio decidendi del fallo (razón de la decisión). En segundo lugar, y admitido el derecho del propietario al cambio de destino del piso (de comercial a residencial), cuando dicho cambio no aparece expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, lo que no es posible es la transformación en la forma que aquí se interesa. En efecto, considerado el carácter de elemento común que tienen los chaflanes de la finca, las obras aquí interesadas, aperturas de dos puertas en los citados chaflanes con sus correspondientes servidumbres de paso, no sólo excede de lo que esta Sala, a partir de una interpretación flexible de la Ley de Propiedad horizontal, ha considerado respecto de las obras que los propietarios de locales de negocio situados en los bajos del inmueble pueden realizar sin necesidad de autorización alguna, sino que va más allá puesto que proyectan una clara alteración básica de los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad (artículos 5, 7 y 11 LPH); todo ello, además, en contra de las obras expresamente delimitadas en el marco estatutario.
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