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martes, 23 de junio de 2015

Los pisos vacíos: el TC declara inconstitucional la norma andaluza que permitía la expropiación de viviendas vacías

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado y Presidente de SEPIN

Reproducimos, por su interés, el artículo redactado por Daniel Loscertales Fuertes, presidente de la Editorial Jurídica SEPIN, y que fue publicado en el periódico El País a raíz de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de mayo de 2015, en relación con el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de Medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda aprobado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

En dicha Sentencia se declara que la normativa andaluza regula aspectos relativos al derecho de propiedad, lo que está vedado al Decreto-Ley y, por otro lado, que al determinar la expropiación de determinadas viviendas vacías invade competencias que la Constitución atribuye en exclusiva al Estado.

Fuente sepin.

lunes, 15 de junio de 2015

La cláusula del Titulo que permite la realización de obras en la fachada a los propietarios de los locales debe ser interpretada de manera restrictiva \ La obra en la fachada respetó el tamaño de los huecos existentes, limitándose a sustituir los pequeños cristales traslúcidos fijos que cubrían cada uno de ellos,se aprecia un cierto cambio estético

La cláusula del Titulo que permite la realización de obras en la fachada a los propietarios de los locales debe ser interpretada de manera restrictiva
"... Comparte esta Sala dicha interpretación. Así lo avala, en primer lugar, su literalidad, al referirse únicamente a la fachada "exterior". Si bien esa cualidad ha de entenderse inherente a todas las fachadas, que por definición deben ser exteriores, la utilización de esta expresión sólo tiene sentido contraponiéndola a "fachada interior", entendiendo por tal la acepción usual de la que linda con un patio interior, como sucede con la litigiosa.
Si la interpretación gramatical del art. 1281 C.C . conduce a la misma conclusión que la recurrida, la finalista o intencional del segundo apartado de ese precepto y las reglas objetivas de interpretación de los arts. 1283, 1284, 1285 y 1286, también llevan al mismo resultado. La autorización que se contiene en numerosos estatutos comunitarios a los propietarios de los locales comerciales para realizar obras en las fachadas responde a la necesidad de que éstos puedan adaptarlas a su giro comercial, facilitando a los potenciales clientes que puedan conocer su existencia al tiempo que publicitan y hacen atractiva su actividad, mostrando sus productos y posibilitando el acceso a sus instalaciones. Tales fines, que claramente inciden en la fachada principal de un establecimiento abierto al público, no concurren en una fachada que, por lindar con un patio interior, queda totalmente oculta a esos potenciales clientes.
Y, en fin, no puede olvidarse que esa cláusula constituye una excepción al régimen general de prohibición de obras en los elementos comunes del inmueble, que establece el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal . Y, como excepción a la norma general, ha de merecer una interpretación restrictiva y cautelosa, y no extensiva como propugna la recurrente. Las dudas que plantea su texto han de resolverse en consonancia con el régimen ordinario establecido en dicha normativa. ...
"
La obra en la fachada respetó el tamaño de los huecos existentes, limitándose a sustituir los pequeños cristales traslúcidos fijos que cubrían cada uno de ellos,se aprecia un cierto cambio estético, pero totalmente inocuo
"... Mayores dudas aún plantea si la obra realizada afecta o no a la configuración o estado exterior del inmueble. Ya se ha dicho que la obra respetó el tamaño de los huecos existentes, limitándose a sustituir los pequeños cristales traslúcidos fijos que cubrían cada uno de ellos , por grandes ventanales practicables. En este punto ha de tenerse en cuenta que se está ante una fachada posterior de un edificio, donde no cabe exigir el mismo rigor en el respeto a la puridad estética y armonía arquitectónica que en las fachadas que dan a la vía pública, más aún cuando se trata de un tramo de fachada de planta baja correspondiente a un local comercial, que no forma una unidad con el resto de esa misma fachada, pues sobre la pared donde están las ventanas existe una amplia terraza que la separa de la misma, tal y como puede comprobarse en las fotografías obrantes en autos.
Es cierto que se aprecia un cierto cambio estético, pero totalmente inocuo dadas las circunstancias expuestas, que le privan de la entidad suficiente como para estimar que se da esa alteración denunciada. Otra cosa es que se hayan ahora convertido en ventanas practicables (en autos obra un acuerdo del Ayuntamiento de Oviedo en el sentido de requerir a la demandada para que las haga no practicables -f.94 y 95-), lo que sí implica ese cambio del estado exterior que prohíbe el citado art. 7 L.P.H . De ahí que la demanda deba acogerse sólo en este punto, limitando la condena de la demandada a realizar las labores oportunas para que las ventanas litigiosas pasen a ser fijas o no practicables con carácter definitivo. De hecho, la principal razón que motivó la interposición de la demanda es, según se dice, que al abrir las ventanas se desprenden de ellas olores, gases y vapores derivados de la actividad que realiza la demandada. Basta, pues, con ordenar su cierre sin necesidad de acordar la reposición al estado anterior en que se encontraban, claramente antieconómico para lograr la finalidad perseguida. ..."
Fuente:Sepin

sábado, 13 de junio de 2015

Competencia impone una multa de 60.000 € al Colegio de Administradores de Fincas

El Servicio de la Competencia ha fallado a favor del abogado murciano Francisco Garzón y ha impuesto una multa de 60.000 euros al Colegio de Administradores de Fincas (Coafmu), al considerar que la imposición de honorarios mínimos afecta a la libre competencia.
 
Asimismo, según informa el propio Francisco Garzón, titular de la empresa de administración de fincas Garpe, en Cartagena, el Colegio se verá obligado a publicar en su página web la Resolución del procedimiento sancionador, difundiéndolo por circulares a sus colegiados, y a realizar una campaña publicitaria en los periódicos locales para informar a los propietarios de las comunidades de vecinos de sus derechos.


La denuncia de Garzón contra el Colegio se inició cuando “comenzaron una persecución implacable contra mi persona”, después de que este abogado y administrador de fincas presentara una oferta de sus servicios con un descuento del 30% en los honorarios. En la oferta también se aseguraba que Garpe no cobraría comisiones de los proveedores que trabajan en las comunidades de propietarios, el conocido como ‘cazo’.

Según Garzón, “con la resolución de Competencia han quedado claras dos cuestiones: primero la ilicitud de la conducta del Colegio Oficial, en el sentido de haber manifestado pública y falsamente que no existe calidad en los servicios prestados por aquellos administradores con honorarios más económicos para los propietarios; y segundo, la falta de credibilidad y garantía de un colegio profesional que tras la ley Ómnibus del año 2009, no ha procedido a aplicarla, eliminando los honorarios mínimos y permitiendo así a los administradores de fincas fijar libremente sus honorarios, sin ningún tipo de coacción”

Fuente http://murciaeconomia.com/not/35735/competencia-impone-una-multa-de-60-000-euro-al-colegio-de-administradores-de-fincas/

lunes, 8 de junio de 2015

Aunque no se ha solicitado autorización comunitaria, son válidas las obras que se han realizado en el forjado, pues no han afectado a la parte esencial del mismo habiéndose, se ha mejorado el sistema constructivo \ Se considera que existe consentimiento tácito al haberse tratado el tema de las obras en Junta y no haber hecho nada al respecto

Aunque no se ha solicitado autorización comunitaria, son válidas las obras que se han realizado en el forjado, pues no han afectado a la parte esencial del mismo habiéndose, se ha mejorado el sistema constructivo
"... La Audiencia llega a la conclusión de que no hay alteración, en cuanto el sistema constructivo del forjado original carecía de la portabilidad necesaria y es sustituido, a costa del demandado, para mejorarlo ostensiblemente. Es más, la estructura portante la constituían las vigas y no el entramado existente entre ellas, que ha sido el objeto de mejora, por lo que sin perjuicio de la naturaleza de elemento común del forjado, las obras han afectado a la parte no esencial del mismo, y por ello se concluye tras el análisis de la prueba que no ha concurrido alteración, hecho probado que no puede discutirse en casación, dado que el recurso de su mismo nombre solo pretende corregir la desviación en la aplicación de las normas jurídicas.
Por tanto, no habiendo alteración de un elemento común, no se precisaba de la unanimidad para la adopción del acuerdo, aunque sí una autorización de la mayoría por lo que este motivo ha de ser rechazado. ..."
Se considera que existe consentimiento tácito al haberse tratado el tema de las obras en Junta y no haber hecho nada al respecto
"... Alega el recurrente que el consentimiento no equivale al mero conocimiento.
Esta Sala ha de declarar que, como hemos dicho en anterior fundamento jurídico, no se precisaba de la unanimidad, al no quedar "alterados" los elementos comunes.
En cuanto a la cuestión de si la obra estaba aceptada o no por mayoría, en la sentencia recurrida se declara que se consintió implícitamente por la comunidad la ejecución de tales obras de reparación y consolidación del forjado.
La aceptación de las obras se deduce de que la comunidad se constituyó en Junta General Extraordinaria, en la que tanto actor como demandado expusieron sus razones, acordándose que serían examinadas por el Presidente y por el Administrador, lo que llevaron a efecto, sin que posteriormente hubiese más reuniones de la Junta, sobre tal extremo.
Esta Sala ha declarado que:
En esta sede se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 26 de noviembre de 2010 [RC nº 2401/2005 ] y 16 de julio de 2009 [RC nº 1007/2005 ], aparte de otras) . ( STS, Civil del 05 de Julio del 2011. Recurso: 1434/2008 ).
La conclusión a que se llega en la sentencia recurrida tiene sustento fáctico y jurídico, prudentemente valorados, dado que las obras no fueron clandestinas sino explícitas, efectuándose una convocatoria de Junta General Extraordinaria, en la que los comuneros delegaron en el Presidente y el Administrador para el examen de las mismas, tras el cual no consta objeción alguna por parte de los representantes de la Comunidad quienes dieron su conformidad, ni solicitud de nueva convocatoria por el ahora demandante, instando la proscripción de las obras, por lo que debe desestimarse el recurso. ..."