¿Pagan los locales comerciales la misma cuota de comuniad comunidad?¿Tiene que pagar comunidad un local comercial?¿Qué son las exoneraciones en los estatutos?






Un local está obligado a pagar los gastos de comunidad, de la misma forma que está obligada cualquier otra finca registral independiente que forme parte de la comunidad de propietarios, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a las obligaciones de los propietarios que dice así: “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

No obstante, esta obligación genérica que expresa la Ley puede ser modificada en el título constitutivo o Escritura de División Horizontal, eximiendo a algún local en los Estatutos de participar en algún gasto concreto como puede ser limpieza del portal, mantenimiento de ascensor, etc., y esta exoneración se aplicaría a ese gasto concreto, pero no a otro parecido o similar.

Pero esta regla puede tener salvedades. Esto es así porque los estatutos de la comunidad, que adaptan aspectos como los gastos o su reparto, pueden introducir modificaciones, como declarar exentos de determinados pagos a algunos propietarios. Los estatutos, eso sí, no son obligatorios por lo que, en comunidades que no los tengan, se estará a lo que dicta la normativa.



De nuevo, si no está establecido en los estatutos, tendrá que participar “sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones”, según la Ley de Propiedad Horizontal



Sentencias importantes y a tener en consideración



Conforme la Jurisprudencia existente, STS de 6 de mayo 2013 y STS 232/2014 de 10 de febrero de 2014, establecen que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a los gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, en estos casos se prioriza el tratar de garantizar la accesibilidad y la mejora del inmueble y se entiende no contradictoria a la doctrina de la exclusión de la contribución de los locales comerciales en los gastos generales de ascensor y escalera.

Así pues, no quedarían liberados de tener que contribuir a sufragar los gastos de instalación del propio ascensor “ex novo”, debido a que favorece la habitabilidad, y redunda en el beneficio de todo el inmueble, incrementando el valor no solo de los pisos o apartamientos, sino de la finca en su conjunto, por lo que en este caso se consideraría abusiva que la contribución no tuviera que ser asumida por todos los copropietarios.



Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009 ; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 ) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad”.



Una sentencia del Tribunal Supremo del 23 de abril de 2014 establece que el propietario de un local comercial debe contribuir, en función de su cuota, a los gastos derivados de la instalación de una plataforma elevadora para suprimir las barreras arquitectónicas.





“Salvo que la exoneración de gastos en los gastos en estatuto esté clara, su interpretación debe ser restrictiva”Audiencia provincial de Burgos, Septiembre de 2017.”En consecuencia será esta interpretación restrictiva y el espíritu y finalidad de la norma  prevista en el art 9.1 e)LPH .Por lo que podemos concluir que para que  un local no tenga que pagar un determinado gasto la exoneración del pago debe estar claramente recogida en las  clausula de los estatutos



La resolución se fundamenta en la doctrina jurisprudencial (STS 6 de mayo de 0213 o STS 7 de junio de 2011) que considera que la exoneración genérica de los gastos de conservación y mantenimiento por no utilizar el ascensor, también incluye los gastos de sustitución. Esto es, el Tribunal Supremo reitera en la citada Sentencia que es doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afecten a los locales contenidos en cláusulas esta

tutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden todos los gastos, ya sean ordinarios (mantenimiento) o extraordinarios (revisión).



Locales y exoneración genérica de gastos basadas en el no uso de un elemento común, según la sentencia del Tribunal supremo de 18.11.2009 cuando en el Título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de propietarios se habla genéricamente de gastos de ascensor , sin más aclaraciones la exoneración es total.Reiterando como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprende tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.




Ahora bien si no existe una exoneración expresa se deberá contribuir a los gastos, así lo ha recordado el TS donde estima que el ascensor “redunda en beneficio de todos los propietarios sin excepción”.



Extracto:



El caso se vio por primera vez en Durango. El juez de Primera Instancia dio la razón al recurrente y estimó que no estaba obligado a contribuir a los gastos. Además condenó a pagar las costas procesales a la comunidad. Los vecinos recurrieron la decisión a la Audiencia de Vizcaya, que les dio la razón al concluir que el ascensor «es una mejora de la habitabilidad y uso del inmueble, a cuyo importe han de ser llamados todos los copropietarios sin exclusión». Revaloriza el inmueble No conforme con el pronunciamiento, el propietario del bajo apeló al Supremo. Su abogado alegó que, según la legislación vigente, «todo sacrificio debe tener un correlativo beneficio». Y la reforma aprobada en nada mejoraba la situación de su cliente. Asimismo, alegaba la existencia de «sentencias contradictorias» sobre casos muy similares. Tras cinco años de espera, al Alto Tribunal ha desestimado el recurso de casación y ha dado definitivamente la razón a la comunidad, obligando al recurrente a pagar su parte del aparato. El TS estima que el ascensor es «un elemento esencial para la utilización del edificio, que redunda en beneficio, sin excepción de todos los propietarios».  





¿Es legal que en los Estatutos se eximan a determinado elementos privativos del pago?





La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, con base en que el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la contribución al gasto de cada propietario «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido», admitieron la exención de determinados gastos siempre que tal exención resultara de los Estatutos, del título constitutivo, o resultara de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declaró que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad.



¿Cómo interpretar una clausula de exoneración de gastos?

1.      Se debe interpretar siguiendo el contenido propio de la cláusula para ello deberemos aplicar los artículos 1281 a 1289 cc.

2.      El criterio general es que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación, por lo tanto se puede concluir que la excepción serán las exoneraciones.

3.      La falta de pago o la no reclamación por parte de la comunidad no significa que exista una exoneración.

4.      El mero supuesto de no usar un elemento común no significa que se tenga una exoneración.



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