Entradas
¿Pagan los locales comerciales la misma cuota de comuniad comunidad?¿Tiene que pagar comunidad un local comercial?¿Qué son las exoneraciones en los estatutos?
Un local está obligado a pagar los
gastos de comunidad, de la misma forma que está obligada cualquier otra finca
registral independiente que forme parte de la comunidad de propietarios, de
acuerdo con lo establecido en el artículo
9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a las obligaciones de los propietarios
que dice así: “Contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización”.
No obstante, esta obligación
genérica que expresa la Ley puede ser modificada en el título constitutivo o
Escritura de División Horizontal, eximiendo a algún local en los Estatutos de
participar en algún gasto concreto como puede ser limpieza del portal, mantenimiento de ascensor, etc., y esta exoneración se aplicaría a ese
gasto concreto, pero no a otro parecido o similar.
Pero esta regla puede tener
salvedades. Esto es así porque los estatutos
de la comunidad,
que adaptan aspectos como los gastos o su reparto, pueden introducir
modificaciones, como declarar exentos de determinados pagos a algunos propietarios.
Los estatutos, eso sí, no son obligatorios por lo que, en comunidades que no
los tengan, se estará a lo que dicta la normativa.
De nuevo, si no está establecido
en los estatutos, tendrá
que participar
“sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las
obligaciones”, según la Ley de Propiedad Horizontal
Sentencias
importantes y a tener en consideración
Conforme la Jurisprudencia existente, STS
de 6 de mayo 2013 y STS 232/2014 de 10 de febrero de 2014, establecen que las
cláusulas que eximen del deber de contribuir a los gastos de conservación,
limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios de locales que
no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no
les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los
mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada
habitabilidad del inmueble, en estos casos se prioriza el tratar de garantizar
la accesibilidad y la mejora del inmueble y se entiende no contradictoria a la
doctrina de la exclusión de la contribución de los locales comerciales en los
gastos generales de ascensor y escalera.
Así
pues, no quedarían liberados de tener que contribuir a sufragar los gastos de
instalación del propio ascensor “ex novo”, debido a que favorece la
habitabilidad, y redunda en el beneficio de todo el inmueble, incrementando el
valor no solo de los pisos o apartamientos, sino de la finca en su conjunto,
por lo que en este caso se consideraría abusiva que la contribución no tuviera
que ser asumida por todos los copropietarios.
Esta Sala ha declarado con reiteración
(sentencias de 18 de noviembre de 2009 ; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de
octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 ) que las exenciones genéricas de gastos
que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo
en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los
extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor,
como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras
que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad
nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al
portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y
como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la
Comunidad”.
Una sentencia del Tribunal Supremo del 23 de abril de 2014 establece que el
propietario de un local comercial debe contribuir,
en función de su cuota, a los gastos derivados de la
instalación de una plataforma elevadora para suprimir las barreras
arquitectónicas.
“Salvo que la exoneración de gastos en los
gastos en estatuto esté clara, su interpretación debe ser restrictiva”Audiencia
provincial de Burgos, Septiembre de 2017.”En consecuencia será esta interpretación
restrictiva y el espíritu y finalidad de la norma prevista en el art 9.1 e)LPH .Por lo que
podemos concluir que para que un local
no tenga que pagar un determinado gasto la exoneración del pago debe estar
claramente recogida en las clausula de
los estatutos
La
resolución se fundamenta en la doctrina jurisprudencial (STS 6 de mayo de 0213
o STS 7 de junio de 2011) que considera que la exoneración genérica de los
gastos de conservación y mantenimiento por no utilizar el ascensor, también
incluye los gastos de sustitución. Esto es, el Tribunal Supremo reitera en la citada
Sentencia que es doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de
gastos que afecten a los locales contenidos en cláusulas esta
tutarias, con apoyo en el no uso del
servicio, comprenden todos los gastos, ya sean ordinarios (mantenimiento) o extraordinarios
(revisión).
Locales y exoneración genérica de gastos
basadas en el no uso de un elemento común, según la sentencia del Tribunal supremo de 18.11.2009 cuando
en el Título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de propietarios se
habla genéricamente de gastos de ascensor , sin más aclaraciones la exoneración
es total.Reiterando como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas
de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias,
con apoyo en el no uso del servicio, comprende tanto los gastos ordinarios como
los extraordinarios.
Ahora bien si no existe una exoneración
expresa se deberá contribuir a los gastos, así lo ha recordado el TS donde
estima que el ascensor “redunda en beneficio de todos los propietarios sin excepción”.
Extracto:
El caso se
vio por primera vez en Durango. El juez de Primera Instancia dio la razón al
recurrente y estimó que no estaba obligado a contribuir a los gastos. Además
condenó a pagar las costas procesales a la comunidad. Los vecinos recurrieron
la decisión a la Audiencia de Vizcaya, que les dio la razón al concluir que el
ascensor «es una mejora de la habitabilidad y uso del inmueble, a cuyo importe
han de ser llamados todos los copropietarios sin exclusión». Revaloriza el
inmueble No conforme con el pronunciamiento, el propietario del bajo apeló al
Supremo. Su abogado alegó que, según la legislación vigente, «todo sacrificio
debe tener un correlativo beneficio». Y la reforma aprobada en nada mejoraba la
situación de su cliente. Asimismo, alegaba la existencia de «sentencias
contradictorias» sobre casos muy similares. Tras cinco años de espera, al Alto
Tribunal ha desestimado el recurso de casación y ha dado definitivamente la
razón a la comunidad, obligando al recurrente a pagar su parte del aparato. El
TS estima que el ascensor es «un elemento esencial para la utilización del
edificio, que redunda en beneficio, sin excepción de todos los propietarios».
¿Es legal que en los
Estatutos se eximan a determinado elementos privativos del pago?
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970
declaró inválido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto
la doctrina como la Jurisprudencia, con base en que el artículo 9 e) de la Ley
de Propiedad Horizontal establece la contribución al gasto de cada propietario
«con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido», admitieron la exención de determinados gastos
siempre que tal exención resultara de los Estatutos, del título constitutivo, o
resultara de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. Más
recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declaró
que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de
Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse
estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule
módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo
para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en
este punto la autonomía de la voluntad.
¿Cómo
interpretar una clausula de exoneración de gastos?
1. Se debe interpretar siguiendo el contenido
propio de la cláusula para ello deberemos aplicar los artículos 1281 a 1289 cc.
2. El criterio general es que todos los
propietarios deben contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de
participación, por lo tanto se puede concluir que la excepción serán las
exoneraciones.
3. La falta de pago o la no reclamación por
parte de la comunidad no significa que exista una exoneración.
4. El mero supuesto de no usar un elemento común
no significa que se tenga una exoneración.
Otros artículos que pueden ser de su interés:
Esperemos que
este artículo le sea de su interés, si es así compártalo para que llegue a más
personas que pueda servirle de ayuda.
Comentarios
Publicar un comentario