¿Qué es el desahucio express?/¿Cuanto dura el procedimiento?

El post que vamos a tratar hoy es el mal llamado desahucio “express” y lo llamamos así porque en la ley de enjuiciamiento civil que es la normativa  que principalmente rige este tipo de procedimientos no se denomina de esa forma.El motivo que puede generar que podamos usar este procedimiento es  la falta de pago por parte del inquilino de las rentas.

La ley de arrendamientos urbanos recoge en su artículo 27 una serie de motivos que permite desalojar al inquilino:

“1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

·        a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

·        b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

·        c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

·        d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

·        e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

·        f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

·        a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21

·        b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.”

Como se puede observar existen múltiples motivos que pueden llevar aparejado un desahucio, aunque en este post solo haremos alusión al desahucio por falta de renta.

Una de las consultas que nos trasladan nuestros clientes es si existe una cuantía mínima para interponer la demanda, la respuesta es  que no, se puede iniciar el procedimiento de desahucio desde el primer momento que el inquilino nos deba una renta.

Existen dos tipos de procedimientos  los cuales son:

1.      Juicio verbal

2.      Juicio ordinario

El  Procedimiento de desahucio siempre será verbal  aunque la cuantía del procedimiento sea más de 6000 euros.Lo que se pretende con este procedimiento es la recuperación de la posesión de la finca por parte del arrendador.

¿Es obligatorio usar abogado y/o procurador?

Por regla general para este tipo de procedimientos será necesario el uso de abogado y procurador,  puesto que la anualidad de la renta del inmueble suele ser mayor  que 2000 euros, que es la cifra máxima  que nos permite la LEC para acudir a los tribunales sin estos profesionales.

Por otra parte además de la recuperación de la posesión de la finca también se puede solicitar en la demanda el pago de las rentas debidas bien sean por lo que se ha dejado de pagar por el arrendamiento o por el impago de suministros.

¿Costes que se pueden generar por la interposición de un desahucio?

El coste  de este tipo procedimiento puede variar bastante ya que cada profesional puede poner el precio que estime oportuno, no obstante de forma orientativa  se detalla los profesionales que deben intervenir:

1.      Abogado: es el coste más elevado que deberemos asumir, sus honorarios pueden ir  entre 400 y 700 euros.

2.      Procurador: el coste de este profesional puede ir de 150 a 250 euros.

3.      Cerrajero: este profesional será necesario si el propietario no tiene  copia de llave para el acceso al inmueble, el coste entre 50 y 100 euros.

4.      Tasas Judiciales: las personas físicas están exoneradas al pago de dichas tasas, ahora bien las empresas si deberán pagarlas.El importe de dichas tasas esta entorno a los 150 euros.

¿Cuánto dura el procedimiento de desahucio “express”?

Por desgracia existe mucha desinformación respecto a la duración de este tipo de procedimiento, parte de culpa   tiene que lo hayan llamado “desahucio express”, hace años el procedimiento podía tardar más tiempo  ,pero hoy en día  el plazo se ha reducido a unos 6 meses , plazo que es variable dependiendo del juzgado donde radique la finca.

¿Qué pasa una vez se presenta la demanda?

Después de que la demanda se admite a trámite se le dará traslado al inquilino, el cual tendrá un plazo para contestar a la demanda, no obstante en la misma notificación vendrá recogida una fecha para el lanzamiento en caso de que el arrendatario no conteste a la demanda.

Posibles escenarios una vez el arrendatario recibe la demanda:

1.      Quedarse en el inmueble y no pagar: en este caso, llegado el día del lanzamiento (desalojo), el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador (o al procurador)

2.      Pagar y  entregar el inmueble:esta es la mejor opción pero por desgracia rara vez se da.

3.      Pagar y seguir en el inmueble:este supuesto se da cuando el arrendatario tiene  la posibilidad de enervar la acción de desahucio

4.      Entregar el inmueble pero no pagar el dinero adeudado:en este supuesto  el procedimiento de desahucio se daría por concluido y nos quedaría seguir con la reclamación de rentas.

5.      Contestar a la demanda:en este caso tendríamos que celebrar juicio en la fecha establecida .

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