Comisiones de apertura en créditos hipotecarios.¿Son abusivas?


Recientemente nos han llegado a nuestro despacho la consulta sobre si  la clausula que ponen los bancos de comisión de apertura para otorgar un crédito hipotecario es abusiva o no.En este artículo intentaremos esclarecer esta cuestión de la forma más sencilla posible y puntualizando lo que se debe tener en consideración para determinar si dicha cláusula puede ser considerada abusiva o no.

Para entrar en materia antes debemos explicar que es la comisión de apertura, la misma es una comisión fija que cobra el banco para conceder el crédito hipotecario, el mismo varia de cuantía entre  0,5 al 2 % del total que se solicita.

Un ejemplo literal de este tipo de clausula sería:

Comisión de apertura: El prestatario (consumidor) satisfará una comisión de apertura del 0,75 por 100 sobre el principal del préstamo. El importe de esta comisión será abonado por el prestatario mediante cargo en su cuenta, lo que se efectuará en la fecha de la firma del presente otorgamiento”.

El BANCO percibirá, en concepto de comisión de apertura, el 0,75% del préstamo, devengada y a satisfacer por la parte prestataria de una sola vez, al formalizarse esta operación.”

En un caso real con una comisión de apertura  de ese porcentaje   y un crédito hipotecario de 100000  el banco cobraría 750 euros en concepto de comisiones.

Generalmente esta clausula se encuentra en la 4º de la escritura hipotecaria en la misma se tratan diferentes comisión que cobrara la entidad financiera durante la vigencia del crédito hipotecario.




Para que el cobro de estos servicios no sean considerados abusivos  deben ser justificados los servicios que responde el importe por lo tanto el banco debe acreditar que el pago de los mismos se basan en un servicios determinado.

El banco intentara justificar el cobro  de estos honorarios mediante los siguientes requisitos:

1.      Que el banco a realizado unos servicios determinados

2.      Que dichos servicios sean reales por lo tanto el banco tendrá que acreditarlos

3.      Que dicha comisión haya sido aceptada y solicitada de forma expresa por el cliente.

La pregunta que nos hacemos ahora es, ¿Cómo podemos reclamar esta comisión o bajo que base?.

Para que este procedimiento tenga viabilidad  tendremos que demostrar lo siguiente:

1.      Que el gasto no se justifica con un servicio que ha tenido que realizar el banco por lo tanto no se sustenta que deba cobrarlo.En este supuesto la carga de la prueba le compete a la entidad financiera la cual deberá demostrar que si realizo este cobro debe acreditar cual fue el servicio que realizo para el consumidor.



Si el banco fuera incapaz de acreditar que el cobro se debe a un servicio determinado se podría solicitar la nulidad por ser una condición general de la contratación la cual no ha sido negociada de forma individualizada con el consumidor.

El primer paso que aconsejamos realizar desde nuestro despacho sería presentar un escrito ante el departamento de consumidor y/o atención al cliente de nuestra entidad financiera, haciéndoles conocedores de la situación .Tendrían un plazo de dos meses para darnos respuesta. En caso de que no contesten o bien la contestación sea negativa  tendremos que acudir a la vía judicial.



Si quisiera que nuestro despacho le haga un estudio sobre las posibles clausulas abusivas que puede tener su hipoteca no dude en ponerse en contacto con nosotros.

828127786.



Sentencias de interés

 Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª), Sentencia 2-02-2018:

“En este caso se pretende que con la citada comisión se hace frente a los gastos generados por las gestiones previas a la formalización del préstamo, ahora bien en la estipulación no se hace expresa referencia al gasto que genera la misma, que permanece por ello en la mas completa indefinición, al establecerse sin explicación alguna ni referencia a que gastos la justifican.

Por otra parte su cuantía, responde a un porcentaje sobre el total importe del préstamo, que varia por ello en función de la cantidad prestada y no del coste de las labores preparatorios que cada concreto préstamo requiera.

Además de ello la mayoría de los gastos de personal a que se alude en el recurso, de estudio de viabilidad y preparación del préstamo, tampoco justificarían sin mas la comisión y su repercusión al cliente bancario, entre otras razones, porque la recepción de solicitud de préstamo, el estudio posterior sobre solvencia y la instrumentalización del préstamo son actuaciones internas del Banco que en si mismas consideradas ningún servicio prestan al cliente de ahí que no puedan, sin una expresa asunción por el cliente, con plena información sobre su coste y efectiva negociación, ser puestos a cargo del mismo.



No habiendo acreditado por ello en este caso la entidad financiera demandada que el importe de la comisión responda a retribución de gastos efectivamente generados por la concesión y tramitación del citado préstamo, la declaración de abusividad y con ello su nulidad y el derecho a reintegro que establece la recurrida, debe ser mantenida.”






–  Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5ª), Auto 5.01.2017:


” Existencia de comisión de apertura por importe de 2.800 euros. 

No consta, y tal prueba era de la ejecutante (el Banco), que tal concepto obedeciese a efectivos gastos o servicios prestados por la entidad, en cuanto ni siquiera como gastos de estudio, lo que no se alega, pudiera justificarse que el cálculo del riesgo de la operación realizado por la ejecutante se pusiera a cargo de los ejecutados sin la correspondiente explicación, comprensión en todos sus extremos y aceptación expresa de tal gasto.

Por otra parte, tales operaciones de cálculo del riesgo, viabilidad e instrumentalización del préstamo en la organización interna, aspectos contables y económicos, son inherentes a la operativa bancaria y no pueden, sin una expresa asunción con plena información y efectiva negociación, ser puestos a cargo de la demandada, con lo que la imposición de tal comisión ha de ser declarada nula, anulada su asunción y retrotraída la cantidad pagada.”



–  Juzgado 1ª Instancia nº 5 Cartagena, sentencia 28.04.2017:


“Se estableció en la cláusula cuarta del contrato una comisión de apertura , la cual alcazaba un importe de 1.350 euros.

El fundamento séptimo de la contestación a la demanda se opone a la declaración de abusividad de esta cláusula manifestando que esta comisión “es aceptada desde tiempo inmemorial no solo por el Banco de España, sino además, por el tráfico bancario”, así como que la misma fue aceptada por la parte contraria.



La Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 12 de diciembre de 1989 – actualmente derogada por Orden de 28 de octubre de 2011 – respecto a las tarifas de las comisiones establece que las mismas “deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria de un préstamo“, que deberán “responder a servicios prestados o gastos habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente”.

En presente caso el Banco no ha alegado que la comisión de apertura se deba gestiones concretas y reales, y cuál sería su coste – la tasación la ha pagado también el cliente bancario -. No se ha acreditado actividad de estudio alguno por la entidad de crédito. Por lo que debe declarase la nulidad de la cláusula por abusiva, artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, y con el derecho el derecho del consumidor a ser reintegrado en la cantidad pagada por esta cláusula, 1.350 euros.”



–  Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª), sentencia 2.06.2017:


” …aun cuando como se argumentaba en la contestación la validez de las comisiones y entre otras la de apertura, viene expresamente admitida por la normativa bancaria, ello lo es siempre que respondan a un servicio efectivo al cliente bancario, como asi ya apuntaba la vigente en la fecha de concesión del préstamo y recoge expresamente la actual, representada por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 29 de octubre 2011.

Asi lo establece el párrafo segundo del art. 3.1 de la citada orden con arreglo al cual, ” Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos “.

De donde resulta que al igual que sucede con el resto de comisiones, rige respecto a la misma el principio de “realidad del servicio remunerado” para su aplicación, de forma que si no hay servicio o gasto, no puede haber comisión lo que justifica la declaración de abusividad de la misma.

Ciertamente la actual Ley General Defensa consumidores y Usuarios en su artículo 87.5, reconoce la legitimidad de la facturación por el empresario al consumidor de aquellos costes no repercutidos en el precio (indisolublemente unidos al inicio del servicio) pero, además de que su interpretación debe de ser restrictiva con restringida proyección a determinados sectores empresariales, el coste deberá repercutirse adecuada o proporcionalmente al gasto o servicio efectivamente habidos o prestados, proporcionalidad que si no se da incidiría negativamente en el equilibrio prestacional a que se refiere el art. 80 de L.G.D.C.U . y que en el caso ni tan siquiera se ha intentado justificar.

De forma y concluyendo que como sea que la dicha comisión no se percibe como correspondiente a servicio o gasto real y efectivo alguno y además tampoco (considerado como gasto difuso inherente a la actividad de la concesión del préstamos) se conoce ni acreditó su proporcionalidad, debe de mantenerse su declaración de nulidad.”. 



Audiencia Provincial de Ourense.NºRecurso 272/2014.Ponente:Doña Josefa Otero SEIVANE



SEGUNDO.- Sobre la base anterior han de ser analizadas las cláusulas discutidas. La de comisión de apertura dice "la operación devengará en favor de la caja, en concepto de comisión de apertura, el uno coma quince por ciento sobre el capital del préstamo, o la cantidad superior establecida como comisión mínima. Su importe, que asciende a dos mil trescientos noventa y dos euros, se adeuda en la cuenta de una sola vez en esta misma fecha". La cláusula no puede sino considerarse abusiva en atención a la normativa precedentemente expuesta, por falta de reciprocidad, dado que se fija la comisión mediante un porcentaje en relación con el importe total del préstamo, sin que conste causa para su devengo. Nótese que la entidad demandada se limita a indicar en la contestación que responde a un servicio, pero no concreta cual sea éste de entre todos los autorizados para la comisión de apertura por la orden precitada de 5 de mayo de 2014, incumbiendo la prueba sobre el particular a la entidad bancaria como profesional (en idéntico sentido sentencias de la AP de Madrid de AP Madrid de 12 de febrero de 2015 y de Tenerife de 29 de noviembre de 2013) .



Como conclusión se puede decir que esta clausula puede ser considera abusiva siempre que el banco no sea capaz de justificar que el cobro de la comisión no se debe a un servicio determinado.Si este artículo te ha gustado, ayudado o  te ha parecido interesante agradeceríamos que lo compartieras para que llegue al mayor número de personas que puedan estar siendo victimas de un cobro de comisión el cual pueda ser calificado de  abusivo.


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