Resolución de 5 de octubre de 2012 (SP/SENT/698859). Arrendamiento de elementos comunes

En toda Propiedad Horizontal confluyen la existencia de elementos privativos susceptibles de propiedad separada y elementos comunes, objeto de copropiedad especial de todos los titulares de elementos privativos. Los elementos comunes no necesitan una descripción separada y especial, requisito que es esencial en los elementos privativos, que se inscriben como fincas independientes y que, por ello, deben cumplir los requisitos de descripción establecidos en la legislación hipotecaria y en la Ley de Propiedad Horizontal. Ya hemos visto que tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen que los elementos comunes son todo aquello que existe dentro del edificio y que no se configura como elemento privativo. Por ello, tales elementos comunes no requieren una descripción individualizada o específica (cfr. art. 396 del Código Civil).
También se admite de forma generalizada por los autores y Tribunales el hecho de que ciertos elementos comunes pueden ser de uso exclusivo, como sucede en el presente supuesto. Partiendo de admitir dicha figura, lo que se discute es, si como exige el registrador, para hacer constar en el Registro tal derecho de uso exclusivo, es preciso que la existencia del mismo esté previamente indicada en la inscripción o si basta con la descripción que del mismo se hace en el documento presentado a inscripción, y aquella exigencia ha de ser rechazada.
Si bien es cierto que en el caso planteado concurre la circunstancia de que no se ha otorgado título de Propiedad Horizontal, la DGRN entiende aplicable el régimen especial previsto en esta Ley y aplica el mismo criterio que si se hubiera constituido, cual es que no puede exigirse la descripción pormenorizada de los elementos comunes ni siquiera, como en el caso examinado, cuando sobre ellos exista un derecho de uso exclusivo.


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