Aprovechamiento de un elemento común desde el año 1975

La cuestión se plantea en un ático que existe en una Comunidad constituida en el año 1975. En las escrituras y en el Registro figura que esa vivienda tiene 44 m2. En el año 1989, los vecinos tienen conocimiento de que este piso había sido ampliado en unos 19 m2, utilizando un espacio común. Se desconoce en qué momento se realizaron las obras y qué propietario las hizo. Si bien, en el acta de una Junta del año 1989 se recoge lo siguiente:

"La presidenta de la Comunidad informa de la obra que se hizo en el piso ático. Los asistentes se dan por enterados y muestran su disconformidad ante los hechos consumados. Se aumentará el coeficiente de la cuota de participación en los gastos del ático, en la cantidad que resulte según su nuevo tamaño".

Desde ese momento, la cuota de participación se aumenta de hecho en un 2 %.

Transcurre el tiempo sin que haya ningún tipo de reclamación y el ático, aunque va cambiando de propietario, abona los gastos en proporción a la nueva cuota asignada.

En el año 2011, un vecino propone la compra de otro espacio común y, entonces, la Junta plantea la necesidad de que el ático legalice su situación y realice una compraventa con la Comunidad, abonándole una cantidad y actualizando los datos en el Registro.

La propietaria actual, que nada tiene que ver con el que había hace más de 20 años, comunica que ella ya abonó esos metros cuando compró la vivienda, al ser la realidad física que existía y que así fue recogido en la tasación del banco.

La Comunidad ha acordado que o bien puede devolver los metros ocupados o bien abonar su precio mediante la realización de una escritura de compraventa y la inscripción en el Registro; en caso contrario, iniciarán acciones judiciales.

Pues bien, en primer lugar, la compra que hizo el actual propietario no le permite considerar como suya la parte (del elemento privativo) que ya habían ocupado los propietarios anteriores. Si lo que se pretende, además, es que la modificación del coeficiente acceda al Registro, es necesaria la unanimidad o una resolución judicial, conforme al art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. En este último caso, habría que plantear la demanda contra todos los propietarios, dado que si su cuota se incrementa, las demás tienen que disminuir obligatoriamente, pues nunca se pueden sobrepasar las cien centésimas que marca el art. 3 b) de la misma Ley. La Comunidad tampoco le puede exigir un pago complementario.

En segundo lugar, la Comunidad no puede exigirle devolver el espacio ocupado, que seguirá siendo de "uso privativo", dado que la Junta tomó nota del cambio en 1989 y que todos los plazos han prescrito, entre ellos, el de 15 años que fija el art. 1.964 del Código Civil.

En definitiva, lo que tiene el propietario actual es un uso privativo, pero no la propiedad. Y así será hoy y en el futuro, salvo que, efectivamente, modificara el coeficiente y los espacios. La jurisprudencia es clara al respecto. Tiene a su disposición más información sobre el caso consultado en nuestra base de datos (www.sepin.es) en el concepto: "Obras Prescripción Acción".

Fuente: Sepin

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