Arrendamientos urbanos/ contrato alquiler viviendas

Los contratos de arrendamientos urbanos en nuestro ordenamiento jurídico han variado muchísimo a lo largo del tiempo, teniendo tres fases principales muy bien diferenciadas:
  • Fincas urbanas  con contratos arrendamientos anterior al Tr-Lau 1964 (renta irrisoria al encontrarse congelada) provocando perjuicio para el arrendador pues el inmueble puede estar en una zona céntrica y no puede variar la rentas
  • Fincas urbanas bajo vigencia ley de 1964 ( anterior decreto Boyer) contratos que se encuentran  en una situación de prorroga forzosa, su renta se actualiza  por el coste de la vida pero aún así existe un desfase entre renta y valor inmueble.
  • Liberalización producida Decreto Boyer provoca el efecto péndulo
Como se puede ver en esta pequeña introducción existe un variopinto panorama a lo que arrendamientos se refiere, pues dependiendo de cuando sea nuestro contrato puede que estemos con las llamadas rentas antiguas  o el caso contrario estemos ante contratos totalmente liberalizados y que la renta sea totalmente desmesurada.
Ahora bien,  como se  decide el precio del arrendamiento,  por regla general, los celebrados después de la entrada en vigor de dicha ley, son lo que pacten las partes una vez celebren el contrato, el arrendador tiene la facultad de elevar el precio, no obstante este no tendrá efecto retroactivo, para ejercitar dicha facultad debe seguir las siguientes reglas.:

  1. Arrendador notificara  por escrito al inquilino la cantidad que debe pagar con ese aumento.
  2. El inquilino tiene 30 días para contestar por escrito si acepta o no, interpretándose el silencio como aceptación tacita.
  3. En caso de aceptación (expresa o tacita) podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, el importe deberá ir separado de la cantidad de la renta anterior.
  4. Si la cantidad fuese superior  a la autorizada en este capitulo, podrá pedir la revisión, plazo señalado artículo 106.
Otra de las cosas que suelen generar muchas disputas entre arrendador y arrendatario  son las obras de conservación y de mejora.


  1. Reparaciones necesarias:Las obras  que sean necesarias para que  la vivienda o local sirvan para el uso convenido sera competencia del arrendador, no obstante sobre el arrendatario cae la obligación de poner en conocimiento del arrendador, cuando el arrendador sea requerido para la ejecución de obra necesaria y no la ejecuta, no empezándola en 30 o terminándola en 3 meses, el inquilino puede ejecutarla por si mismo pudiendo reclamar posteriormente.
  2. Las reparaciones urgentes:  tendrán  pueden ser subsanadas por el inquilino, teniendo luego la obligación de abonarle el importe en un plazo máximo de 15 días
  3. Las obras de mejoras: permiten al arrendador aumentar la renta cuando sean efectuadas con el  el consentimiento del inquilino, o de las 3/5 partes cuando sean obras de mejora común.
Duración del contrato 

La duración sera lo que pacten las partes, pero una vez superado el plazo estipulado  se establece como obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario, esta obligación perdura incluso aunque un tercero sustituya al arrendador.
No obstante como casi siempre existen unas excepciones donde el inquilino no tendría derecho a prórroga legal:
  1. Cuando el arrendador necesite la vivienda para si o sus descendientes o ascendientes legítimos.
  2. Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar  una nueva que cuente cuanto menos con 1/3 más de viviendas 
  3. Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses  en el curso de un año
  4. Inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso no sea indispensable para atender sus necesidades 
  5. Inquilino que en un plazo de 6 meses anteriores  a la fecha de la presentación de la demanda tuviese a su disposición una vivienda como titular de un derecho real de goce y disfrute.
A partir del Rd ley 2/1985 la duración de los contratos serán los que pacten las partes no obstante eso no impide que se pueda pactar como una clausula contractual la prorroga legal.

Tanteos y Retractos 

En caso de venta del piso el inquilino  puede realizar el derecho de tanteo o retracto sobre el piso donde esta viviendo, en un plazo de 60 días desde que se le notifique de manera fehaciente la intención de vender

2-La Regulación de los arrendamientos urbanos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.

Esta ley hace una delimita  el arrendamiento de vivienda sobre el que recae sobre edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Especial protección del arrendamiento de la vivienda habitual y permanente, por lo tanto los alquileres de temporada o verano quedan radicalmente excluidos del régimen legal previsto
Se exceptúan  lo dispuesto en los arrendamientos de viviendas con superficie superior a 300 metros  o en los que la renta inicial en cómputo  anual supere 5,5 veces el salario inter profesional, este tipo de arrendamiento se rige por la voluntad de las partes.

Duración contrato

La duración sera lo que libremente pacten las partes, si este fuera inferior a cinco años , llegados el día del vencimiento este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación a fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prorrogas que no va a renovarlo.
Los contratos que no tengan determinado plazo se entenderán realizados para la duración de un año,no procede la prorroga si el arrendador demuestra que necesita la vivienda como vivienda permanente para si o familiares directos en el transcurso de cinco años,si en el plazo de  3 meses  el arrendador no esta en la vivienda deberá  reponer al arrendatario el uso y disfrute.

Respecto  a lo que la subrogación se refiere esta ley impide la intervivos pero si la mortis causa
Pueden subrogarse:
  1. Cónyuge arrendatario 
  2. Persona que conviviese con el arrendatario  en relación afectiva  al menos durante 2 años
  3. Descendientes  arrendatario que estuviesen bajo su patria potestad  2 años anteriores a su fallecimiento
  4. Ascendiente arrendatarios  hubiesen convivido con el en periodo de 2 años anteriores a su fallecimiento
  5. Hermanos situación similar anterior.
  6. Personas distintas a los números anteriores que sufran minusvalía igual o superior al 65% y tengan relación de parentesco hasta 3 grado.
La nueva LAU sigue los pasos de la regulación anterior:
  • Arrendador debe realizar las obras necesaria sin tener derecho de elevar renta por  ello
  • Arrendatario esta obligado a soportar las obras
  • El arrendatario no puede realizar sin el consetimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o local
  • Caso de venta derecho de tanteo y retracto


Terminación del contrato
  1. Falta de pago
  2. Falta de pago del importe de la fianza
  3. Subarriendo  o cesión no consentidos
  4. Provocar dolosamente daños en la finca u obras no permitidas
  5. Realizar actividades molestas en la finca.
Bueno esto es un pequeño artículo sobre los arrendamientos  urbanos  me he dejado algunas cosas pero este tema da para mucho y quería dar una visión general, espero que les sirva, compartan si conocen alguna persona que le pueda servir, un saludo.

AL Abogados
info@alyabogados

































Comentarios

  1. Gracias Lázaro por la entrada, y abusando te haré una consulta a nivel personal, ya que no nos atrevemos a alquilar un local por los problemas que tuvimos en el pasado.
    Mi pregunta es, que ocurre cuando alquilas a alguien un local y esta persona paga algunos meses sí y otros no, que se puede hacer para que cuando deje de pagar (aunque sea un solo mes) se pueda anular el contrato y se pueda echar a esta persona de tu local.
    Algo al respecto había oído y por eso mi duda, según he leido en algún sitio querían modificar la ley para que en cuanto el inquilino deje de pagar se le pueda echar de la propiedad.

    Un saludo y muchas gracias de antemano

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  2. Antes que nada gracias por tu comentario, respecto que se puede hacer se puede presentar una demanda de desahucio, no obstante tú puedes poner una seríe de clausulas cuando realizas el contrato que te ayuden y agilicen el procedimiento.
    No hace falta que te deban varios meses, con uno solo es suficiente, con importes menores a 2000 euros puedes realizarlo sin abogado ( pero es recomendable).
    Lo peor que puede pasar es que puede ser un proceso largo, aunque se están produciendo cambios para que sean mas rápidos.
    Si tienes mas dudas o necesitas algo mas especifico coméntame y si puedo te digo algo, un saludo y mucha suerte.


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  3. Permítame hacerle una consulta.Mis padres se separaron 1996.La vivienda se le adjudicó a mi madre.Ella fallece el 2010.Ahora ocupo la vivienda , tengo 55 años , desempleado con el 52 % de minusvalía y con riesgo de exclusión social.La vivienda sigue a nombre de mi padre pero no convive conmigo .Mi madre no notificó la separación al patronato de la vivienda quien es la propietaria de la misma.La vivienda es de renta antigua
    ( arrendamientos anterior al Tr-Lau 1964 (renta irrisoria al encontrarse congelada).

    ¿ Qué derechos tengo sobre la vivienda ? ¿ Puede el ayuntamiento desahuciarme ?

    Muchas gracias por adelantado

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    1. Buenas,habría que ver las condiciones de dichas viviendas para determinar como se trata el proceso, lo que me pregunta si le pueden desahuciar, como el digo hay que ver las condiciones, no obstante le comento que ya existen mecanismos para frenar en cierta manera el desahucio como puede ser Real Decreto-ley 27/2012, un saludo y suerte.

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  4. Buenas tardes Sr. Méndez.Muchas gracias por su diligencia . Sobre las condiciones de las viviendas ¿ se refiere si están degradadas o a las clausulas contractuales y la ley que rige los contratos? Le adelanto , han sido rehabilitadas y la mayoría, vendidas a los inquilinos que la quisieron comprar.La Ley por la que se rige el contrato de alquiler es el Código Civil art. 1.542 al 1.574 acompañado de un nexo en el que se refleja la cuantía de alquiler, domicilio etc.En la clausula 4 dice textualmente : "El arrendatario utilizará el local arrendado para vivienda y solo lo habitará su familia,compuesta de esposa y tres hijos, sin que pueda admitir huéspedes...".
    Si lee mi menaje anterior puede que ahora entienda cual es mi preocupación.Soy breve
    para no ocupar más espacio en este Blog del necesario.
    En espera de su respuesta, le saluda atentamente
    J.salinas

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    1. Buenas, me refería a las condiciones pactadas en el contrato, por regla general existe una subrogación en caso de fallecimiento del arrendatarío que según leo era su madre,esto ha cambiado actualmente con la nueva reforma de la legislación pero como su caso es antiguo, no le afectaría.
      Esto lo tiene en el artículo 16 de la ley de arrendamientos urbanos "Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes."
      Espero que le quede más claro aunque le digo esto es un poco ir a ciegas, sin ver contratos y más cosas, un saludo y mucha suerte.

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    2. Buenas, usted se refiere a la ley de arrendamiento urbano de 1994 ¿ verdad?, es esa Ley la que me preguntaba si me afectaría.Por otra parte mi madre falleció hace más de 2 años y no arregló el cambio de titularidad de la vivienda.Mi padre se niega hacer cambios y no quiere darme permiso para hacerlos, aunque el derecho a la titularidad la perdió cuando se separó, pero no quiero mover nada ante el patronato de la vivienda sin saber antes cuales son mis derechos , si es que los tengo.

      Pregunta final: ¿ Dice usted que la ley de arrendamiento urbanos de 1994 ( conocida también por la Ley de 1995 por su modificación) que no me afectaría?

      Sobre subrogaciones en el contrato no dice nada, al menos no he visto nada de sucesiones y subrogaciones, excepto el articulo 4 que anteriormente le cité.Si lo considera necesario podría enviarle una imagen del contrato.
      Un cordial saludo
      J.Salinas

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    3. Buenas el artículo 16 de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 si,( tiene algunas modificaciones algunas muy actuales).
      Le comento según lo que me dice puede tener derecho a subrogación, no obstante con la situación que usted me comenta puede intentar solicitar un abogado de oficio, el cual le puede ayudar mejor que yo por la simple razón de tener todo a mano.
      Espero que le sirva y de corazón espero que todo se le solucione, un saludo

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  5. Muchas gracias por su amable ayuda.
    Le quedo sinceramente agradecido.
    J.Salinas

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  6. tiene el arrendatario algunos dias para desocupar el inmueble despues de terminado el contrato a un año?

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  7. Buenas, salvo que no se haya pactado eso en el contrato, deberá abandonarlo antes del termino del mismo, pues se entendería que usted de manera tacita quiere renovarlo si sobre pasa la duración de lo que pactarón, mi consejo es que hable con el arrendador para ver si le permite unos días de cortesía mientras usted busca otra cosa, un saludo

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  8. Muy buenas tardes Lázaro, le envío una consulta a ver si me puede ayudar: mi madre acaba de alquilar en un pueblo un piso a un abogado para que instale ahí su despacho y ejercite su actividad profesional. Creo que esto está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos - Arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual. Pues bien, los vecinos de la comunidad se niegan a que se instale el despacho. Los motivos son que viene gente de fuera y eso conlleva un mayor consumo de electricidad y de otros servicios (ascensor, escalera, etc...) Le piden a mi madre una mayor cuota de los gastos de comunidad y si no acepta, le han dicho que la demandan porque no se puede realizar en una vivienda en alquiler una actividad profesional: le han dicho que esto aparece muy claro en la Ley de propiedad horizontal. La verdad es que nos hemos quedado totalmente desorientados y no sabemos qué hacer.

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    1. Buenas, lo que se debe pedir es los estatutos de la comunidad para comprobar que existe dicha prohibición, porque en lo que se refiere a ley de propiedad horizontal lo que se prohíbe actividad que sea dañosa para la finca o no se trate de una molesta, ilícita, insalubre, peligrosa o nociva art 7.2 LPH
      También se puede prohibir de forma contractual debe ser aprobado en junta por unanimidad lo cual es bastante complicado de conseguir.
      No obstante quedamos a su disposición en caso de que necesite un asesoramiento más personalizado, un saludo y suerte.

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  9. quiero saber si los contratos de alquiler de vivienda hechos el 2010 se regiran por la nueva ley modificada.

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    1. Buenas, los contratos se regirán por la ley que se regían en el momento de redactarse

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