Transformación de local de negocio en vivienda

Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.

SEXTO.- Estimación del recurso

Por las siguientes razones conjuntas, el motivo -y con ello el recurso- debe ser estimado.

1. La Audiencia Provincial, tras negar relevancia a la licencia municipal de obras y a la comunicación que el recurrente hizo a la Comunidad de Propietarios, expresó la razón de su decisión: el recurrente no podía alterar, sin consentimiento unánime de los comuneros, el destino que le es propio y que le es conferido por los Estatutos: el de local comercial.

Esta fue también la razón de la decisión del Juzgado, cuya fundamentación fue asumida por la Audiencia: dado que el local del recurrente tiene atribuido en el título constitutivo y en los Estatutos la condición de local comercial, la transformación exige el acuerdo unánime de la Comunidad porque supone una actuación contraria al título y a los Estatutos, añadiendo que «no es preciso que exista en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos una prohibición expresa de cambiar el destino del elemento privativo, sino que es suficiente con la mencionada atribución de destino». Al final, aún con mayor precisión razona que «sin el título constitutivo el elemento privativo figura con destino de local comercial, aunque no exista una prohibición de convertirlo en vivienda, no puede realizarse tal transformación, ya que ello implica una actuación en contra de los establecido en el título, lo que solo puede llevarse a cabo modificándolo por acuerdo unánime».

2. No consta en las instancias -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el recurrente cambiando el destino de su local comercial a vivienda alterara elemento común alguno o modificara las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

3. Como resulta de lo expuesto arriba, la razón de la decisión de la Audiencia (y la del Juzgado asumida por esta) contraría la doctrina de la Sala, ya que, pese a no existir prohibición expresa para cambiar el destino del elemento privativo, han considerado ilegal que el recurrente lo hiciera.

En consecuencia, procede estimar el recurso, casar la sentencia, estimar el recurso de apelación formulado por don Hugo, revocar la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 18 de Madrid y desestimar todas las pretensiones formuladas en su demanda por la Comunidad de Propietarios.

Fuente:http://notasdejurisprudencia.blogspot.com.es/2015/01/civil-d-reales-propiedad-horizontal.html


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