Cuando la propiedad no es ocupada por el comunero, ¿quién debe pagar los gastos comunes?

La respuesta es clara; sin duda, deberá pagar siempre el propietario. Es una de sus obligaciones como comunero, según señala la LPH en su art. 9.1 e), sin que las relaciones que este pueda tener por cualquier motivo vinculen en modo alguno a la Comunidad.

No obstante, señalo a continuación algunos de los supuestos con los que nos podemos encontrar.

El arrendamiento urbano: las partes pueden pactar que sea el arrendatario quien satisfaga estos gastos, pero, de ningún modo, esto significa que el inquilino pueda suplir al propietario con respecto a los gastos comunes, como señalan las Sentencias de la AP Valladolid, Sec. 3.ª, 20-3-2012 (SP/SENT/669561), AP Toledo, Sec. 1.ª, de 28 de febrero de 2012 (SP/SENT/667404) y AP Madrid, Sec. 10.ª, de 16 de febrero de 2004 (SP/SENT/60868). Por ello, en caso de impago, la Comunidad deberá reclamar siempre al comunero, dado que, si esta dirigiera la reclamación contra una persona distinta al titular, no hay duda de que la excepción procesal de falta de legitimación activa prosperaría.

Lo mismo sucede con el arrendamiento financiero: el contrato de leasing no implica más que a un arrendamiento con opción de compra. La LPH no establece nada sobre el pago de los gastos de Comunidad por una persona que no sea el propietario, por lo que, necesariamente, corresponderá a este último el pago de los mismos, debiéndose dirigir la demanda, en su caso, contra la sociedad de leasing, titular registral del inmueble [AP Madrid, Sec. 12.ª, 13 de septiembre de 2012 (SP/SENT/697838) y AP Málaga, Sec. 4.ª, 23 de diciembre de 2009 (SP/SENT/504733)].

Otro supuesto sería aquel en el que quien ocupa el inmueble es el usufructuario; en este caso, pese a que la LPH hace referencia a él en el caso de votaciones, (señalando que el voto siempre corresponde al propietario que se entenderá representado por el usufructuario, salvo cuando se trate de acuerdos que requieren unanimidad o mayorías cualificadas o en el supuesto de obras extraordinarias o de mejora), en ningún caso lo hace como el obligado al pago, con independencia de que el Código Civil establezca un reparto de gastos, que, repetimos, afectará a las partes, pero no vinculan a la Comunidad, así lo establece la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 25.ª, de 13 de febrero de 2009 (SP/SENT/450368).

En caso de separación o divorcio, pueden darse dos supuestos:

- Cuando la vivienda era de ambos: con independencia de la atribución de la vivienda, si los propietarios siguen siendo los dos, está claro que ambos están obligados con respecto a la Comunidad.

Mientras que en el Registro consten como propietarios ambos cónyuges, estos son los responsables solidarios de los recibos de la Comunidad, ya que estos recibos de gastos comunes no son divisibles.

Además, los pactos que hayan hecho los cónyuges sobre los gastos comunes solo les afectan a ellos, pero nunca a la Comunidad. Incluso si la sentencia judicial determina que los gastos serán por cuenta de uno de ellos (normalmente quien se queda en la vivienda), eso no exime al otro de la responsabilidad.

En definitiva, la reclamación de la Comunidad debe hacerse en su totalidad a las dos personas que figuran en el Registro, y si alguna de ellas paga el 50 %, debe recibirse como pago parcial, pero nunca como liquidación que exima de responsabilidad a nadie.

- Si la propiedad era solamente de uno de los cónyuges, será el propietario quien responda frente a la Comunidad, aunque el que la disfrute sea el otro. Así se ha pronunciado la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, de 8 de abril de 2013 (SP/SENT/722730).

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