Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios por un posible accidente por el uso del patio para actividades de los locales comerciales

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Se trata de una Comunidad que tiene un patio trasero con zona ajardinada, zona común a la cual tienen acceso todos los vecinos, incluidos dos bajos comerciales, uno bar y otro una asociación de personas con minusvalía. Los primeros lo utilizan en ocasiones para colocar castillos hinchables y los segundos, asimismo, y con cierta frecuencia, como patio de recreo de niños.
Se plantea la responsabilidad que tendría la Comunidad si hubiera algún accidentado entre los clientes del bar o entre los niños de la asociación de minusválidos que le reclamaran a la misma daños.
Partimos de la base de que el patio es un elemento común sin uso privativo de los locales, por lo que la obligación de mantenimiento correspondería a la Comunidad de Propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal [art. 10.1 a), en su nueva redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (SP/LEG/12127)], y que debe considerarse en conjunto con el art. 1.902 del Código Civil.
En principio, si los daños son debidos al riesgo creado por los titulares de los locales comerciales, no correspondería ninguna responsabilidad a la Comunidad, y sí a los locales por ser los que obtienen beneficio de ese uso.
Ahora bien, si el accidente fuera debido a una falta de mantenimiento adecuado del patio, podría generar una responsabilidad de la Comunidad si se dan los requisitos de la misma, como se establece en la SAP Almería, Sección 2.ª, 109/2006, de 17 de mayo (SP/SENT/120680), responsabilidad de la que participarían también los propietarios de loslocales como comuneros, o solidariamente con el titular del local comercial por una "culpa in vigilando" por omisión de medidas de vigilancia al permitir el uso de ese patio para ese tipo de actividades, como se indica en la SAP Madrid, Sección 25.ª, 461/2012, de 25 de septiembre (SP/SENT/692032).

AL Abogados-Las Palmas
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