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En principio, siendo la terraza elemento común aunque de uso privativo, la responsabilidad por filtraciones será de la Comunidad, pero en este caso se prueba que son consecuencia de las obras realizadas por el propietario
AP Madrid, Sec. 12.ª, 493/2012, de 25 de julio
EXTRACTOS
En principio, siendo la terraza elemento común aunque de uso privativo, la responsabilidad por filtraciones será de la Comunidad, pero en este caso se prueba que son consecuencia de las obras realizadas por el propietario
"... puesto que las filtraciones tienen su origen en la terraza interesa traer colación que como declara la STS de 17 de febrero de 1993 (RJ 1993, 1239)) señala que "merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar...", concluyendo que las obras de reparación que tienen por objeto la supresión de filtraciones de agua y humedades derivadas de determinados vicios constructivos se encuadran en el capítulo de reparaciones a cargo de la comunidad. Ello es consecuencia de la obligación impuesta a la misma en el artículo 10 LPH de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Por otra parte y conforme a todo ello los perjuicios derivados del uso normal de los elementos comunes, como es la terraza, sea o no su uso privativo, serán a cargo de la comunidad.
Sin embargo, no se puede olvidar que los propietarios que utilicen los elementos comunes están obligados a un uso diligente, de tal modo que el artículo 9 a ) y g) LPH impone la responsabilidad de dichos propietarios por el uso de dichas instalaciones y demás elementos comunes, sean de uso general o privativo, exigiendo el cuidado debido en el uso del inmueble, y debiendo responder de las infracciones y daños cometidos, por lo que si la causa de los daños en los elementos comunes se deben al uso imprudente o doloso por algún propietario, éste debe asumir su reparación.
En el presente caso, de las pruebas indicadas deriva que los perjuicios deben ser asumidos por Dª Angelina pues, según lo expresado, las filtraciones y humedades padecidas en la vivienda del actor, comenzaron a producirse una vez dicha codemandada ejecutó sobre la terraza comunitaria de uso privativo obras que han resultado deficientes en los términos expuestos en el informe pericial y por el propio perito en el acto del juicio, y para cuya ejecución por otra parte carecía de la pertinente autorización de la comunidad. De este modo y puesto que no consta suficientemente acreditado que las filtraciones y humedades fueran provocadas por defectos o daños en la impermeabilización de origen de la terraza, y que por otra parte consta que la comunidad no tuvo participación en la ejecución de las obras que con toda evidencia provocaron los daños en el inmueble del actor, no cabe atribuir la responsabilidad derivada de ellos a la apelante, debiendo estimarse por tanto su recurso ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 60 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha CATORCE DE MARZO DE DOS MIL ONCE , cuya parte dispositiva dice:
"Que estimando íntegramente la demanda planteada por Don Gabriel , representado por la procuradora Doña Miriam González Fernández contra Doña Angelina y la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION001 número NUM001 , hoy DIRECCION000 número NUM000 , declaro la obligación de las demandas de:
1.- Reparar la terraza visitable retranqueada de la línea de fachada del edificio sito en la calle DIRECCION000 , NUM000 de Madrid, de titularidad comunitaria, cuyo uso y disfrute ostenta doña Angelina , subsanando las humedades que padece el piso NUM002 del mismo edificio.
2.- Reparar los daños que padece la vivienda de dicho edificio propiedad de Don Gabriel causados por las humedades y filtración que transmite la terraza visitable antedicha de uso y disfrute de Doña Angelina .
3.- Permitir y consentir Doña Angelina el acceso a su vivienda para llevar a efecto las reparaciones y actuaciones correspondientes.
4.- Todo ello con imposición a las demandadas del pago de las costas del juicio."
SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por C. DIRECCION000 , NUM000 se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio, a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida.
TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 18 de julio de 2012, quedando pendiente de sentencia.
CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida
PRIMERO.- El actor, D. Gabriel , formuló demanda contra la comunidad de propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 y Dª Angelina , en la que ejercitaba acción de responsabilidad civil reclamando la indemnización de los daños causados en su vivienda como consecuencia de la filtración de aguas procedentes de la terraza comunitaria deuso privativo de la codemandada, originadas bien por las obras ejecutadas en ella por Dª Angelina , bien por la falta de mantenimiento de la misma.
La sentencia de instancia condena a las demandadas a reparar la terraza, subsanando las humedades que padece la vivienda del actor, a reparar los daños que padece esta causados por las humedades y filtraciones que transmite dicha terraza, y a Dª Angelina permitir y consentir el acceso a su vivienda para llevar a efecto las reparaciones y actuaciones correspondiente, así como al pago de las costas.
Frente a dicha resolución, se alza la comunidad demandada alegando error en la apreciación de la prueba por entender esencialmente que la pericial practicada revela que las humedades existentes en la vivienda del actor tuvieron su causa en las obras realizadas por la codemandada en la terraza de uso exclusivo de la misma, así como infracción de los artículos 1902 y 397 del CC argumentando en suma que la pericial practicada acredita que la causa de las humedades fue la ejecución de obras por parte de la codemandada, que además fueron ejecutadas sin el consentimiento de la comunidad.
SEGUNDO.- Para resolver las cuestiones planteadas en el recurso parece conveniente recordar que la valoración de la prueba pericial se halla sometida a las reglas de la sana crítica, como dispone el artículo 348 LECiv ., lo que implica que la apreciación de dicha prueba queda al criterio del Juez según su prudente criterio, como declara la jurisprudencia. Así la STS de 8 de marzo de 2002 declara con cita de las SSTS de 26 de febrero de 1999 ( RJ 1999, 1133), de 7 de marzo de 1998 ( RJ 1998, 1040), 11 de abril de 1998 ( RJ 1998, 2387), 5 de octubre de 1998 (RJ 1998, 7851 ) y 16 de octubre de 1998 (RJ 1998, 7564), declara que: «a) Por principio general la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el juzgador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación, por lo que no puede invocarse en casación la infracción de precepto alguno en tal sentido ( sentencias de 1 de febrero [RJ 1982, 368 ] y 19 de octubre de 1982 [RJ 1982, 5561 ] y 11 de octubre de 1994 [RJ 1994, 7478]); ni el artículo 1242, ni el 1243 del Código Civil, junto con el 632 de la LECrim , tienen carácter de preceptos valorativos de la prueba a efectos de casación para acreditar el error de derecho; pues la prueba pericial es, repetimos, de libre apreciación por el Juez (sentencia de 9 de octubre de 1981 [RJ 1981 , 3592], 19 de octubre de 1982 [ RJ 1982, 5561], 13 de mayo de 1983 [ RJ 1983, 2822], 27 de febrero [ RJ 1986, 860], 8 de mayo [ RJ 1986, 2669], 25 de octubre [RJ 1986, 5959 ] y 5 de noviembre de 1986 [RJ 1986, 6209], 9 de febrero [RJ 1987, 692], 25 de mayo [RJ 1987, 3581], 17 de junio [RJ 1987, 4535], 15 [RJ 1987, 5793] y 17 de julio de 1987 [RJ 1987, 5802], 9 de junio [RJ 1988, 4812] y 12 de noviembre de 1988 [RJ 1988, 8441], 11 de abril [RJ 1989, 3002], 20 de junio [RJ 1989, 4702] y 9 de diciembre de 1989). B) Y es que las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana y por ello es extraordinario que pueda revisarse la prueba pericial en casación, pues el Juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial, pudiendo sólo impugnarse en el recurso extraordinario la valoración realizada, si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca "las más elementales directrices de la lógica" - sentencias de 13 de febrero de 1990 ( RJ 1990, 688), 29 de enero ( RJ 1991, 345), 20 de febrero (RJ 1991, 1515 ) y 25 de noviembre de 1991 (RJ 1991, 8481)-». De este modo y puesto que la prueba pericial debe ser valorada con arreglo a las reglas de la sana crítica, no existe obligación de los tribunales de sujetarse al dictamen de los peritos, de aplicación al caso.
Pues bien, el informe pericial en que básicamente se fundan los pronunciamientos de la sentencia de instancia, revela que la causa de las humedades existentes en la vivienda del actor ahora apelado, obedece a un fallo de impermeabilización de la cubierta destinada al uso de terraza de las viviendas. Señala que parece claro que la impermeabilización de origen tiene un fallo, si bien es imposible de determinar si ha sido consecuencia de las obras realizadas en la terraza de la vivienda de la codemandada ahora apelada, o por el contrario se debe al propio deterioro de la lámina por el paso del tiempo, constando en cualquier caso que la nueva impermeabilización realizada tras las obras, está mal ejecutada o bien en la conexión con la impermeabilización de la terraza colindante, o bien por un fallo en la propia superficie, o bien por la combinación de ambas superficies. Matiza que la abundante cantidad de agua que parece llegar a la vivienda del actor, podría indicar que existen más entradas de agua causadas por la mala ejecución de la impermeabilización de la terraza de dicha codemandada.
Por otra parte, el perito en el acto del juicio reiteró que hay un defecto de impermeabilización en las obras ejecutadas en la terraza de uso exclusivo de Dª Angelina . Manifestó que cuando se hicieron dichas obras había ya hecha otra en la terraza colindante con impermeabilización de su lado, lo que debió ser tenido en cuenta porque es fundamental dar continuidad a la lámina asfáltica. Aclaró que puesto que la impermeabilización en el segundo izquierda mantuvo la existente de origen y se hizo encima, la junta entre las dos terrazas, centro e izquierda, es un punto claro que por el que discurre el agua.
Por tanto del contenido de dicho informe y de las aclaraciones efectuadas por el perito en el acto del juicio, se desprende en principio que el origen de las humedades se halla en las obras ejecutadas por la Sra. Angelina en la terraza comunitaria sobre la que tiene uso privativo. Ciertamente el perito también manifestó en el acto del juicio -como así lo hace constar en su informe- que es imposible saber si la impermeabilización de origen estaba antes en mal estado antes de la obra, o la ejecutada sobre ella la ha dañado, apuntando así que otro posible origen de las filtraciones fuera el propio estado de la impermeabilización de la cubierta anterior a las obras. Sin embargo también lo es que estas manifestaciones no dejan de plantear una mera hipótesis insuficiente para concluir a partir de ella con la certeza requerida que los daños causados en la vivienda del actor apelado fueran provocados, junto a las tan repetidas obras, por el mal estado de la impermeabilización originaria de la cubierta, existiendo otros datos que llevan la convicción de que dichas obras fueron la causa, al menos eficiente, de las filtraciones y humedades.
En este sentido declaró el actor que a mediados 2007 oyó ruidos procedentes de la vivienda superior, propiedad de Dª Angelina , y al preguntar a ésta su mujer, le dijo que estaba haciendo obras, manifestando también que fue a finales de 2007 y 2008 cuando aparecieron las humedades. Asimismo el informe pericial data la obra de la referida terraza en unos cuatro años antes a la fecha de emisión del informe de fecha 15 de noviembre de 2010, lo que se cohonesta con dicha declaración. Por lo tanto, dado que hasta el momento de su ejecución el actor no sufrió filtraciones ni humedades en su vivienda y estas sólo se produjeron una vez realizadas, habida cuenta que según lo expresado el informe pone de manifiesto que la nueva impermeabilización de la terraza está mal resuelta y ejecutada sobre la originaria de la terraza cubierta del edificio, se puede concluir con suficiente probabilidad que la causa de los daños se halla en ella.
TERCERO.- Por otra parte puesto que las filtraciones tienen su origen en la terraza interesa traer colación que como declara la STS de 17 de febrero de 1993 (RJ 1993, 1239)) señala que "merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, de cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar...", concluyendo que las obras de reparación que tienen por objeto la supresión de filtraciones de agua y humedades derivadas de determinados vicios constructivos se encuadran en el capítulo de reparaciones a cargo de la comunidad. Ello es consecuencia de la obligación impuesta a la misma en el artículo 10 LPH de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Por otra parte y conforme a todo ello los perjuicios derivados del uso normal de los elementos comunes, como es la terraza, sea o no su uso privativo, serán a cargo de la comunidad.
Sin embargo, no se puede olvidar que los propietarios que utilicen los elementos comunes están obligados a un uso diligente, de tal modo que el artículo 9 a ) y g) LPH impone la responsabilidad de dichos propietarios por el uso de dichas instalaciones y demás elementos comunes, sean de uso general o privativo, exigiendo el cuidado debido en el uso del inmueble, y debiendo responder de las infracciones y daños cometidos, por lo que si la causa de los daños en los elementos comunes se deben aluso imprudente o doloso por algún propietario, éste debe asumir su reparación.
En el presente caso, de las pruebas indicadas deriva que los perjuicios deben ser asumidos por Dª Angelina pues, según lo expresado, las filtraciones y humedades padecidas en la vivienda del actor, comenzaron a producirse una vez dicha codemandada ejecutó sobre la terraza comunitaria de uso privativo obras que han resultado deficientes en los términos expuestos en el informe pericial y por el propio perito en el acto del juicio, y para cuya ejecución por otra parte carecía de la pertinente autorización de la comunidad. De este modo y puesto que no consta suficientemente acreditado que las filtraciones y humedades fueran provocadas por defectos o daños en la impermeabilización de origen de la terraza, y que por otra parte consta que la comunidad no tuvo participación en la ejecución de las obras que con toda evidencia provocaron los daños en el inmueble del actor, no cabe atribuir la responsabilidad derivada de ellos a la apelante, debiendo estimarse por tanto su recurso.
QUINTO.- De todo lo expuesto resulta la estimación del recurso, lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC debe conllevar que no hagamos especial pronunciamiento respecto de las costas de la alzada.
Al propio tiempo, la estimación del recurso conlleva la desestimación de la demanda respecto de la comunidad demandada, si bien atendidas las dudas de hecho que planteaba la cuestión suscitada, no se imponen las costas derivadas de su actuación al actor, conforme autoriza el artículo 394 LEC .
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.
FALLAMOS
ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la comunidad de propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 contra la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2011 por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 60 de Madrid, en los autos de Juicio Ordinario núm. 2258 de 2009, REVOCAMOS parcialmente dicha resolución, en cuanto desestimamos la demanda formulada por la representación procesal de D. Gabriel contra dicha comunidad, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de la instancia causadas por la intervención de dicha codemandada, manteniendo el resto de los pronunciamientos, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en ésta alzada, y devolución del depósito constituido.
Contra esta resolución NO CABE RECURSO ALGUNO.
Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales, al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha estando constituida en Audiencia Pública. Certifico.-
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